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こんな時、投資家は「管理会社」を変えたくなる《楽待新聞》

8月14日(水)20時00分配信 不動産投資の楽待

(PHOTO:taro/PIXTA)
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(PHOTO:taro/PIXTA)
賃貸経営における重要なパートナーである管理会社。理想の管理会社、あるいは担当者に巡り会えればよいが、一方で管理を巡るトラブルに頭を悩ませているという投資家も多いのではないだろうか。

今回は、編集部が実施した不動産投資に関するアンケ-トのうち、「管理会社」についての質問と回答を紹介する。管理会社を変えたくなるのはどんな時なのか、また理想の管理会社像はどのようなものなのか、複数の投資家の意見を参考にしてほしい。

※実施概要
調査時期:2019年7月18~23日
有効回答数:253

■「管理会社を変えたことがある」は約3割

まずは、「これまでに管理会社を変更したことがあるかどうか」という質問。以下のグラフの通り、「ある」が33%、「ない」が39%と、回答が割れる結果となった。また、「検討したことがあるが、変更はしていない」と回答した人は16%だった。

管理会社を変えたことが「ある」と回答した人の回答理由を見てみよう。

○「管理会社を変更したことがある」の回答理由
・客付け力が足りないと感じたため。全体の半分が空室になるまで放置された(千葉県・40代)
・客付け力が弱く、メールの返信が遅かったから(大阪府・50代)
・新築から半年後に8部屋中5部屋が空室になり、4カ月経っても1部屋も埋まらなかったから(千葉県・50代)
・管理に不備があった。当たり前のことをきちんとできていなかった(埼玉県・30代)
・原状回復などのコストを抑えようとしてくれず、勝手に割高なエアコンを手配されてしまった(東京都・30代)
・購入から3年後に担当が変わりました。新しい担当者は約束を守らないいい加減な人だったので、知人の紹介で別の会社に変えました(北海道・30代)
・担当者がすぐにやめてしまう会社だった。後任はいつも忙しくて対応が悪く、空室を埋めることができなかった(東京都・50代)
・管理会社が倒産してしまったので仕方なく変更しました(東京都・40代)
・管理会社の継続条件付きで区分を購入した後、数カ月経過後に懇意にしている会社へ変更した(愛知県・30代)

理由として最も多かったのはやはり「客付け力」。入居までの期間は物件やエリアによって異なると思われるが、空室を埋めようとする姿勢が感じられない、入居付けだけでなく普段から対応が悪いなど、いくつかの理由が積み重なって変更に至った、という人が多い印象だ。

また、会社というよりも担当者に不満があったというケースや、管理会社自体が倒産してしまったことを理由に挙げる人も複数いた。

■管理会社の変更は「面倒くさい」

続いて、「管理会社の変更をしたことがない」と回答した人のコメントを紹介する。

○「管理会社を変更したことがない」の回答理由
・特に不満はないから(兵庫県・40代)
・現在の管理会社の対応に問題を感じないので(京都府・40代)
・緊急時にすぐに連絡が取れて、対応もしてくれる。もちろん客付けもできる。今の管理会社に満足しています(京都府・50代)
・オーナーの利益を優先してくれる管理会社さんだと感じる(福岡県・60代)
・まだ投資経験が浅いため、管理会社を変えようと思ったことがない(兵庫県・40代)
・面倒だから変えていない(東京都・30代)

「ない」の回答理由は、「特に問題がないから」といったものが大多数。当然といえば当然だが、積極的に管理会社を選んでいるというよりは、特に不満がないのであればわざわざ変える必要もない、と考える人がほとんどのようだった。「管理会社を変えるのは面倒」といった回答も目立った。また、所有物件数が少ない、あるいは投資歴が浅い人の中からは、「管理会社を変える」という選択肢を意識したことがないという意見も出ていた。

なお、本アンケートでは、自主管理を想定して「管理会社を利用したことがない」という選択肢も設けたが、この回答を選んだ30人のうち11人が「まだ物件を所有していない」と回答している。自主管理をしているとの回答は残りの19人。その中から一部のコメントを紹介しておこう。

○「管理会社を利用したことがない」(自主管理をしている)の回答理由
・アパート2棟を自主管理している。管理会社は不要(東京都・40代)
・自分でできる。管理費を支払うのはもったいない(京都府・60代)
・区分1戸だけなので、管理会社を使うまでもない(愛知県・30代)
・自主管理をしています。不動産経営に際して一度は自主管理を経験することは非常に大事です(東京都・70代)

今回のアンケートでは、投資規模や本業の有無などに関する項目は設けていなかったが、所有物件数が少ないことや、管理費の節約、また大家としての経験を積むためなど、自主管理をする理由もさまざまだった。

■いつかは変えたい「予備軍」の意見

「検討したことはあるが、変更はしていない」と回答した人の意見はどうだろうか。一部を紹介する。

○「検討したことはあるが、変更はしていない」の回答理由
・コストダウンのために変更を検討したが、思ったような効果が出そうになかった(東京都・50代)
・仲介を頼んだ不動産会社にそのまま管理も依頼している。不満はあるが、今後の付き合いも考えてまだ変更はしていない(東京都・40代)
・管理がずさんで腹立たしいが、私のエリアではダントツに入居付けが強いため、他の選択肢がない(奈良県・50代)
・いずれ変更します。やり方が一方的で、自分たちの利益にがつがつと執着しすぎだからです(東京都・50代)
・入居付けが悪いので変更を検討したが、もう少し様子を見ることにして機会をうかがっている(東京都・50代)
・検討して相見積りをとったが、現在の管理会社のほうが安かった(東京都・50代)
・変更するメリットとデメリットを考慮し、変えなくてもよいと判断した(埼玉県・60代)

管理や入居付けに不満があるという人でも、引き継ぎの煩雑さや代わりの管理会社が見つけられない、と言った理由で仕方なく「現状維持」となっているケースがあるようだ。

■理想の管理会社とは?

ここまでいろいろな意見を紹介してきたが、投資家が管理会社に望む条件はどのようなものなのか。今回のアンケートではずばり、「よい管理会社の条件」についても聞いてみた。その回答の一部を紹介したい。

○「よい管理会社の条件は?」
・入居付けはもちろんですが、オーナーの気持ちを理解してくれる会社が一番かと思います(北海道・30代)
・客付けに強く、大家の立場に立ってくれる会社(東京都・50代)
・共に不動産賃貸業を経営していくという姿勢。オーナーと管理会社は対等ですが、共存する関係を作れることが大事です(愛知県・40代)
・オーナーの意図を汲んで、費用対効果の高い提案をしてくれること(山形県・30代)
・ちゃんと仕事をしてくれる会社。この業界はあまりにも志が低い会社が多いので、普通に対応してくれるだけでもまともに思えます(千葉県・50代)
・レスポンスが早いこと。信用のおける担当者がいること(福岡県・40代)
・募集のアドバイスやアイディア等、助言もしてくれること(神奈川県・50代)
・きちんと連絡をくれることは最低限のマナーだと思う。今の管理会社はこちらから電話して初めて答えてくれるという有り様です(奈良県・50代)
・客付けに強く、仕事が丁寧(兵庫県・40代)

この質問については回答にバラツキがみられたが、目立ったのは「オーナーの立場に立ってくれる会社」といった回答。「オーナーの立場」が具体的に何を指すかは人によって異なりそうだが、管理会社と理解しあえていないと感じる人は多いようだ。

また、いわゆる「報・連・相」や問い合わせに対する迅速な対応など、当たり前の事を当たり前にやってくれればそれでよい、といった回答も多く見られた。



今回は投資家の意見のみを紹介しているが、管理会社側にもさまざまな事情があることだろう。あるいは投資家側が管理会社に過度な期待を抱いていたために、互いの意識にギャップが生じている可能性も考えられる。今回、「当たり前のことを当たり前にやってほしい」といった回答が多く見られたが、お互いの「当たり前」がどのレベルのものなのか、契約時に擦り合わせておけば無用なトラブルが防げるかもしれない。

もちろん、連絡を無視したり嘘をついたりといった不義理は問題であり、賃貸経営のパートナーとして付き合いを続けるのは難しいだろう。そんなときは、思い切って管理会社の変更を検討してみるべきかもしれない。
不動産投資の楽待 編集部

最終更新:8月14日(水)20時00分

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不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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