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家賃収入1200万超、「戸建て現金買い」専門大家の戦術《楽待新聞》

7月18日(木)20時00分配信 不動産投資の楽待

(写真:不動産投資の楽待)
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(写真:不動産投資の楽待)
戸建てを専門に買い進め、現在18戸を所有する大阪府在住のサラリーマン大家「かーと」さん。物件はすべて現金買いで、現在の年間家賃収入は1200万円を超えた。

「もし本業がダメになっても、どうにかして妻と子供を食べさせなければ」。そう考えたのをきっかけに不動産投資の世界に飛び込み、15年以上になる。そんなかーとさんの投資戦略とマインドに迫った。

■「旗竿地が好き」、物件購入の戦略

「旗竿地が好きなんですよ。隠れ家とか、秘密基地みたいでしょ」

自身が持つ物件の半分は、接道義務を満たしていない「再建築不可」。自宅もそうだという。だが、再建築不可物件を購入しているのには、「好き」以外の理由もある。

「僕は、賃貸業の一番大事なところは『安定して客付けができる』という点だと思っています。そのためには、ちゃんと客付けできる物件を、客付けできる場所に買うのが一番大切。でも、そういう場所は価格が高くなりますから、そういう立地で安く買おうとすると旗竿地や再建築不可が多くなってしまうんです」

そのため、所有物件は大阪市や政令指定都市である堺市といったエリアに集中。中でも人気の高い住宅街や駅の近くで物件を購入している。

現在は18戸を自主管理しており、価格としては200~300万円の物件が多い。もっとも安い物件は30万円。築年数は平均築45年と、ほとんどが築古だ。リフォーム資金として1000万円弱の融資を受けたほかは、すべて現金で買い進めた。「1200万円ちょっと」が年間に入ってくる家賃収入だ。

■大阪に出てきた当初は無職だった

かーとさんは、不動産投資を始めた15年ほど前の自分を振り返り、「若いころはかなりフラフラしていました(笑)。妻と結婚して大阪に出てきたんですが、その当時は無職で、妻に食べさせてもらっていたくらいです」と振り返る。

地元の九州にいる時には賃貸管理会社に勤めていたため、大阪でも同じような仕事に就いた。「ある時、やっぱり自分が妻や子供を食わせてやらないと、と思い立ちました。そして、もし本業がダメになっても、どうにかできるように、と不動産投資を始めました」

賃貸管理、仲介業を経験して、「戸建て物件の賃貸需要は高い」と感じていた。子供が生まれたばかりで近隣に迷惑をかけたくない、あるいはペットを飼いたいなどといったファミリー層からの需要は根強いからだ。そのため、1戸目も戸建てに絞って物件探しを開始。属性の問題から融資を引くのが難しかったので、現金で買えるものを探した。1戸目は、200万円台の築古だった。

「この物件はもう売ってしまったんですが、ものすごくボロボロだったのを覚えています。お金もなく、ノウハウもなかったので、掃除をして、クロス貼りをして、ペンキで塗装して…と自分ですべてやりました。それでも立地がよかったせいか、すぐに入居者はつきましたね。家賃は高く取れず、確か4万円くらいでした」

■損切りで売却した苦い「失敗」

賃貸需要の多い場所で物件を買えば、大家業は多分、ずっとつぶれずに行けるもんやー。1戸目で実感できたのは、実は苦い経験があったからでもある。

地元で賃貸管理会社勤めをしている時に、物件を購入したことがあった。ところが、その頃は「ものは試し」と何の知識もないまま買ってしまったため、最終的に入居をつけることができず、損切りして売却する羽目になったと言う。

「当時買った物件は山の中にあって、そりゃあ誰もここには住まんよな、という場所でした(笑)。安かったから買った、というだけなんです」と話すかーとさん。その後大阪に出て、職を得た。そして二本目の収入の柱を立てようという時に、「結局、あの時は失敗した不動産投資の世界に戻ってきてしまった」そうだ。大阪は地元よりも賃貸需要が高く、立地の重要性が理解できている。

それでも、「今でも正直、大家業で食べていけるのかは半信半疑です」と吐露する。おおがかりなリフォームが必要になるなど、思うようにキャッシュは貯まらない。特に、昨年西日本で猛威を振るった台風や豪雨を経験して、そう強く感じるようになった。

「豪雨で雨漏りをするようになってしまった物件もあったし、入居者さんにも我慢をさせてしまった。よく誰も退去しないでいてくれたと思います。このまま規模を拡大していっても、自主管理でどこまで行けるんやろう、と感じることもあります」

これまでは築40年超の物件ばかりだったが、今決済を控える戸建ては「初めての平成築」。災害を経験したことで、少しでも新しい物件の方が良いのでは、と感じるようになったと言う。

昨年の災害は、「生まれて初めて」と言うほどの規模だった。1年以上経つ今でも、修繕がされておらず、ブルーシートがかかったままでの家も散見されると話す。

「僕の物件も、6件ほど被害を受けました。ですが、幸いにも懇意にしている職人たちが、すぐに動いてくれたんです。最短で1週間、長くても1カ月くらいでほぼ元通りになりました。本当に感謝しています」

■職人と信頼関係を築けた秘訣

大きな災害で、業者はみな猫の手も借りたいほど忙しい。それでもかーとさんの物件を優先してくれたのは、その職人らと信頼関係を築いていたからだ。その秘訣はどのようなものなのか。

「こう言ってしまうと何ですが、やはり、『お金を落とす客であるかどうか』だと思います。なんぼ表面上仲良くしていても、お互い商売であって友達ではないから、お金を支払って、そのかわりに向こうが労働力を提供してくれる。よい関係を維持しようと思ったら、やっぱり僕は定期的に仕事をお願いするしかないと思います。10年前に仕事を頼んだきりで、10年後に『これ壊れたから頼むわ』って言っても、真っ先に走ってきてはくれません」

付き合いのある職人に「(仕事がなくて)干上がりそう」と泣きつかれたときには、修繕する物件がなかったため、妻の実家の修繕を依頼したことも。「俺何やってるんやろうなって思いますけどね」と笑うが、こうした積み重ねが今につながっていると感じている。

■DIYを止めて、職人に任せるようになったワケ

不動産投資を始めた当初は、お金がなかったことと、再生ノウハウや相場を知るためにDIYでリフォームもしていた。だが、最近は職人にほとんどを任せている。

「職人も、自分が最初から請け負って手掛けた物件は、強い責任を持ってやり通してくれます。それなりのお金になるし、何か不具合があった時も、自分たちでやった現場だからやりやすい」。当然費用はその分高くなるが、物件の仕上がりも含めて、メリットが大きいと感じている。

「僕は基本的に面倒くさがりなので(笑)。一方で、職人にしたらそれがうれしい。お互いのためになっているんじゃないでしょうか」

もちろん、最初から職人との付き合いがうまくいったわけではない。こだわりのある職人と修繕の方法でぶつかったり、不相応に高い金額を提示されたり、やる気が感じられなかったり、ということもあり、15年の経験の中で何度となく付き合う職人を変えてきた。ようやく関係性が固まったのはここ5年ほどのことだ。

電話帳やインターネットの検索など、誰にでもできる方法で職人を探し、見積もりをもらうということを繰り返して関係を作ってきた。

「一番安い(見積もりの)職人を選んでいるつもりもないです。今も付き合いがあるのは、情熱があって、人間的に良い人たちばかりですね」

■犬10匹もOK! 「基本的に断らない」入居付け

入居付けをするときには、よほどの理由がなければ断らない。入居をつけることが第一にもかかわらず、一度断ってしまえば、仲介業者が「この大家も注文が多い」などと、話をもってきてくれなくなることを懸念しているからだ。犬を10匹飼っている入居者もOKしたことも。ただし、その時には「近隣住民に迷惑をかけないこと」と、原状回復費を鑑みて「最短でも5年住むこと」を条件にした。

物件を購入する際には、「だいたい7、8年で元を取れる値段」を意識。基本的に売却は考えておらず、長く所有するというスタンスだ。不動産会社や売り主は、後から文句を言わない人に売りたいだろうとの考えのもと、瑕疵担保を条件にしたことはない。

一方で、長く稼働させるためにリフォームはしっかりと施す。「利回りが20%だけど5年持つか持たんか心配な物件よりは、今は、利回りが多少低くても15年安心して持てる物件をゆっくり買っていこうかなと思っています。この発想だと、いつまでたってもお金持ちにならないけど(笑)」

だからこそ、「お金を払って住んでくれる人が安心して住める、満足して住んでくれる商品を、職人に頼んで仕上げてもらっている」と言う。

■「精神的に安定」、現金買いのメリット

不動産業界歴で言えば、25年になる。「根本的に不動産が好きなんやろうと思います」。今後も物件は買っていきたいと言いつつ、何年後に何軒、などの目標を定めているわけではない。5年後をめどに本業を引退することを検討しており、その際に食べていけるレベルを目指す。

「本業を辞めるまでの間は少しずつ買って、安心できる物件を職人ときちっと作って。結果的に、引退する時に何軒になっていましたという終わり方がいいのかな」

不動産投資を始めた当初は、属性の問題で現金買いをせざるを得なかった。今では付き合いのある信金から「借りてくれませんか」と言われるほどにもなったが、今後も基本的には現金買いを考えている。「精神的に安定して過ごせるのが良いと思います。ただ、買い進めている間は、どんどん手元のキャッシュが出ていってしまうので、お金持ちにはなれません」と笑いながら言う。

かーとさんは「不動産が好きだから、こんなに楽な商売はない」と語る。「僕の仕事は、物件を安く仕入れて、客付けをすること。それと、必要な時に信頼できる職人に頼んで、その職人たちが喜んで動いてくれる状況を作っておくだけ」。だが、それが言うほど簡単ではないことは、誰しも想像がつくだろう。

かーとさんの冗談めかした柔らかな口調の裏側に、15年で培ってきた経験と信頼関係の強さを感じさせられた。
不動産投資の楽待 編集部

最終更新:7月18日(木)20時00分

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株式会社ファーストロジック

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