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「サブリース」でトラブルも多発! 管理会社はどう選ぶ?《楽待新聞》

3月21日(木)9時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© taa22-Fotolia)
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昨今、物件の管理をめぐって、サブリース契約をはじめとしたトラブルが多発している。例えば「家賃保証」と言われていたのに家賃が減額された、会社が倒産して家賃収入が入ってこない―。

その一方で、サラリーマン投資家で時間がとれない、住まいから離れた地域の物件を所有している、あるいは、所有物件数が増えてきたなどの理由で管理会社を利用するケースは多いだろう。

しかし、無数にある管理会社の中でどんな会社を選択するべきか、ということに悩む人もいる。今回、その一つのヒントとなりえる「賃貸住宅管理業者登録制度」について国土交通省土地・建設産業局不動産業課の佐藤篤課長補佐に聞いた。

■「賃貸住宅管理業者登録制度」とは?

そもそも、「賃貸住宅管理業者登録制度」をご存知だろうか。国交省によると、賃貸住宅約1458万戸のうち、約8割のオーナーが管理会社に管理を委託しているという。だが、管理に関する法規制がないため、「サブリースによる管理も含め、トラブルが多発していた」(佐藤課長補佐)。

そこで、国交省は2011年、こうした管理業務についてルールの徹底を図ることを目的として創設したのが、この「賃貸住宅管理業者登録制度」である。

受託管理もしくはサブリースに関して、
▽家賃、敷金等の受領事務
▽賃貸借契約の更新事務
▽賃貸借契約の終了事務
のいずれか少なくとも一つの事務作業を含む業者を対象に、国交省に登録するものだ。

賃貸住宅管理業者として登録するためには、事務所ごとに「管理事務の6年以上の実務経験者」または「賃貸不動産経営管理士」を設置することが義務付けられているほか、貸主への重要事項説明等は実務経験者などの資格者が行うことや、サブリースの場合に借り上げ家賃について、将来の家賃の改定等を重要事項として説明することの徹底を求めている。

賃貸住宅の媒介の際にも、その物件の管理業者が登録されているかどうかを説明することとされている。

■登録業者に違反があったら……「オーナーの相談がきっかけ」

佐藤課長補佐はこの制度によって「借主と貸主の利益保護を行うことができ、貸主や借主が適正な管理業務を行っている管理業者や賃貸住宅を選択することが可能になる」と説明する。

また、登録業者は入居者からの預かり金管理などを含め、業務の状況報告書を国に提出。報告書は一般の人も見ることが可能だ。オーナーに対しても、定期的(オーナーとの契約に準ずる)に管理業務の報告をすることが義務付けられる。

「家賃の受領や、契約内容についてなど、オーナーと管理会社の間でトラブルになりやすい部分をルール化している。この制度に登録している業者が絶対的に安心ということではないが、少なくともルールを守っている業者だということで、オーナーはこういった管理業者を選択してほしい。それが賃借人、ひいては自分自身の安全安心にもつながる」(佐藤課長補佐)

仮に登録業者に違反があった場合にはどうなるのか。佐藤課長補佐は「国交省として指導や勧告、また登録の抹消ということになるので、登録業者であるということは少なくともルールは守っているということだ」と指摘する。登録業者に違反の疑いがある場合などには、「(指導などのきっかけは)オーナーからの相談電話が一般的。情報を寄せてほしい」という。

現在までで登録抹消に至った業者はいないとのことだが、オーナーからの相談電話などを受け、業者に対して確認や指導などを適宜行っているという。

■サブリース契約をめぐるトラブルに注意呼びかけ

他方、サブリースをめぐってはしつこい勧誘や、契約内容、家賃減額などのトラブルが絶えないのが現状。そこで国交省は2018年3月27日、消費者庁と連携してサブリース物件のオーナーや、サブリース物件に住んでいる賃借人に向けて注意点を発表した。

オーナーに対しては、「賃貸住宅のローン返済も含めた事業計画やリスクについて、オーナー自らが十分理解する必要がある」と指摘。契約の相手方から説明を受け、契約内容や契約期間中の賃料減額などのリスクを十分理解してから契約するよう呼び掛けている。

例えば、賃料減額について「多くのサブリース契約では定期的に賃料を見直すことになっている」「家賃保証とうたわれていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料が減額する可能性がある」と言及している。

■「きちんと管理を行う業者選択を」

現在、賃貸住宅管理業者制度に登録している業者は2017年12月末現在で4049。民営の賃貸住宅は約1458万戸あるといわれているが、そのうちの半数にあたる約719万戸をこの4049社が管理しているという。

国交省としては今後も登録業者を増やしていきたい考え。佐藤課長補佐は「オーナーも賃借人も、登録制度そのもの自体を知らない人は多いし、宅建業者でも知らない人がいると思う」と述べた上で、「こうした制度を知ってもらったうえで、一社でも多くの業者に登録してほしい。ルールを守る人が一人でも増えていくことで、賃借人と賃貸人の利益の保護が実現する」と話す。

現在は任意の登録制度にとどまるが、今後の状況を踏まえ、「登録業者はどのくらい増えるか、トラブルはどのくらい減るかなどを確認しながら、法制化も視野に今後も議論を継続する」という。

「オーナーの中には、自分自身がオーナーである、という認識のない人もいる。単純に投資であると考えるのではなく、賃貸経営として管理もしっかりしていくという意識をしっかり持ってほしい。自主管理をしないのであれば、きちんと管理業務を行う管理業者を選んでほしい」と佐藤課長補佐。

管理会社選びの一つの基準として、「賃貸住宅管理業者」として登録されているか否かを検討してほしい。
不動産投資の楽待 編集部

最終更新:3月21日(木)9時00分

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株式会社ファーストロジック

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