ここから本文です

住宅ローンで借りた物件を賃貸するとどうなるか・・・

2月12日(火)8時30分配信 不動産投資の楽待

(写真© BRAD-Fotolia)
拡大写真
(写真© BRAD-Fotolia)
※本コラムは、楽待新聞の実践大家コラムニスト、FP大家さんが執筆したコラムです。文章やデータなどは、執筆者の責任において作成されています。



ある不動産屋さんから、収益物件を買いたい方のローン付けについて相談されたことがあります。業者さんは開口一番に、

「実は、住宅ローンを2件借りていて、2件とも賃貸にしてまして、今回は投資ローンでアパートを買いたいのですが、どうですか?」

と相談を持ち掛けてきました。

「・・・!?」

少し情報を整理すると、その方は大手企業に勤めていて、住宅ローンで好条件で住まいを買っては賃貸に出し、自身は賃貸に住み、家賃収入を確定申告しているということです。

私の経験上、住宅ローンで買った物件を賃貸に出している方はいます。勤務先の転勤辞令に従い我が家を一時的に貸す人がほとんどです。

ですが、家賃収入を得たことで、そこから不動産賃貸業に目覚めて次の物件を買う方も多いです。

ただ、住宅ローンを2件組んで、2件とも貸すというのは、自然の流れではなく悪意を感じます。

■2軒目住宅ローンは可能か

そもそも、住宅ローンを2軒組めるのか?という疑問があると思います。

商品の設計上、ローンを組んで、購入物件に住民票を移し、実際に居住することが条件になっています。

そのため、住宅ローンを組み、実際に住民票を移して住めば、住宅ローンとしては問題ありません。

次に、何かの事情で遠方に転勤となり、行った先で住宅ローンが組めるかという問題があります。

住宅ローンの審査申込書には現状のお借入れを記入する欄があるので、そこに既存の住宅ローンを記入すれば、2軒目であることを理由にお断りされる可能性があります。

悪意を持ってそこを記入しないで住宅ローンを申し込んでも、金融機関が行う個人信用情報照会により、既存の住宅ローンがあることはバレてしまい、相当悪い印象を与え謝絶されるでしょう。

ですが、既存住宅ローンがあるが、なんらかの事情で当該地に永住する必要があるなど、2件目の住宅取得に妥当性があると、認める金融機関はあります。

どういう事情で2件の住宅ローンを通したのかまでは定かではありませんが、住宅ローンを2件組む方は稀にいます。2件とも貸す人はもっと稀ですが。

■住宅ローン物件を賃貸に出す投資家に制裁はあるか

ここは、金融機関の途上与信管理の問題になります。

つまり、貸すタイミングの管理(審査)と、貸した後の管理(途上与信管理)です。

事業性融資と違い、住宅ローンは貸した後の管理があまり行われていないのが実情です。

運転資金などの事業融資は、景気により売上に変動性があることから、定期的に試算表を頂き、返済能力を検証します。

ですが住宅ローンは、サラリーマンの固定給の中で返済されることから返済能力に変動性はほぼなく、事業性融資ほどの管理は必要ありません(毎年、源泉徴収票を出せという金融機関はありませんよね)。

そこを逆手に取った不動産投資家もいるということです。

実は、住宅ローンで投資をするというのが少し隠れたブームになった時代がありました。

そのブームが発覚したのが、延滞です。延滞が始まると、金融機関は電話で督促をするのですが、それでも解消されないと、督促状を郵送するのですが、

「あて所に尋ねあたりませんby郵便局」

となり、実際に自宅に訪問すると、別人が住んでいるということで明るみになります。

事態を重く見た金融機関は、債権者の立場を利用し、住宅ローン先の住民票を役所で取得し、隠れ投資家を炙り出したりもしたそうです。

■投資家としての大きな道

やはり、奇をてらった投資というのは、メリットも大きいのでしょうが、デメリットもまた大きいということでしょうか。

基本的に、あらゆるルールを守った中で不動産賃貸業を行っていく必要があるということですね。

さて、隠れ投資家にどんな制裁が待っていたのか?

それは金融機関で対応が違うと思います。期限の利益を切れるかといえば、それはできないと思います。この点は、ローン契約書裏面の条項に抵触しているかどうかがポイントです。(期限の利益を切っても、不良債権になるだけなら意味ないしね)

事業性融資に切り替えるという可能性もあります。ですが、木造住宅の法定耐用年数22年に収まる形にローン期間を短縮されたり、事業リスクに応じた金利に見直されたりすると、目も当てられません。

金融機関の追求としては、外部の保証会社を通した住宅ローンほど厳しく対応してくるでしょう。

理由は、債務者が返済できなくなり、金融機関が保証会社に代位弁済をしても、住宅ローンの要件を満たしていないことを理由に否認されるからです。

金融機関の管理が甘くて不良債権になる事態こそが、バンカーにとっては重い処分の対象になるのです。

血眼で回収してくるかもしれません。
FP大家

最終更新:2月12日(火)8時30分

不動産投資の楽待

 

情報提供元(外部サイト)

不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

最新記事を毎日更新

実際に不動産投資を行っている投資家の
「失敗談」や「成功談」をはじめ、
不動産投資をするなら必ず抑えておきたい
ノウハウを記事にして毎日配信!

【あわせて読みたい】

話題の投信ブログ(外部サイト)

【PR】Yahoo!ファイナンスからのお知らせ

平均年収ランキング

ヘッドライン