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不動産投資歴20年、猪俣淳さんの「物件チェック」《楽待新聞》

1月14日(月)11時00分配信 不動産投資の楽待

(写真:不動産投資の楽待)
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(写真:不動産投資の楽待)
経験豊富な不動産投資家が物件見学の際に、どこをどのように見ているのかを「モニタリング」することで学ぶ本企画。
今回、動きをのぞき見させてもらうのは東京、神奈川を中心に8物件を所有、一級建築士などの資格を持ち、不動産投資歴も約20年という猪俣淳さん。見に行く物件は2130平米もの敷地に建てられたアパート。3DKが24室という大規模な物件だが、ベテラン投資家はこの物件をどのようにチェックするのだろうか?

■物件資料チェック

1.物件資料を見る
利回りが正しいかどうかを計算し直す

販売図面に書かれた利回りは、あくまで現状の家賃をもとにした、満室想定の利回りだ。レントロールの金額を確認し、家賃相場と合っているかどうか、周辺の不動産会社へのヒアリングなどを通してきちんと把握するという。

猪俣さんが物件を見に行くときに気にするのは「適法性があるか」「安全性が確保できているか」という点と、「バリューアップの可能性があるか」という点だという。「適法性」「安全性」に関しては、家賃をいくらに設定できるか、利回りがどの程度になるかにかかわらず「やらなくてはならない」ポイントだ。コストはかかってしまうが、「万が一事件・事故があった際にオーナーの責任は大きい。適法性・安全性をきちんと見ておかなくてはいけません」(猪俣さん)。

■外観チェック(チェック時間:30分)

1.物件の周辺を見る
街灯の多さ、交通量の激しさ、地場の管理会社がどこかを確認

2.ゴミ置き場を見る
世帯数に対してゴミ置き場の大きさが妥当かどうかを確認

3.駐車場を見る
沈んでいるなど、駐車場に補修が必要な箇所がないかどうかを確認

4.建物の傾きを見る
基礎部分の通気口周辺に斜めのクラックが入っていないか、ある場合、深さや幅を確認

5.外壁を触ってみる
コーキングが割れていないか、チョーキングを起こしていないかを確認

6.鉄部を見る
さびていないか、穴が開いていないかを確認

7.外観全体を見渡す
1階の部屋が覗きやすくなっていないか、入居者の私物が乱雑に置かれていないかを確認

8.給湯器や消火器を見る
交換時期を把握し、次回の交換時期や消防点検の有無を確認

9.屋根の上の写真を撮って見る
ボルトのさびがないか、雨漏り箇所がないかを確認

10.境界標を見る
境界標がきちんと打たれているかを確認

「コケが生えている部分は、水が回っている可能性が高いですね」。外壁に見つけたコケに、猪俣さんはそう反応した。持参した赤外線カメラで浸水がないかどうかを確認する。水が内部にまで浸透していれば、大がかりな補修が必要になる。物件内覧時にきちんと確認しておきたい。

■室内チェック(チェック時間:10分)

1.天井を見る
たわんでいる部分はないか、雨染みがないかを確認する

2.収納部を見る
入隅(いりすみ)部分に隙間がないか、雨染みがないかを確認する

3.床を見る
現在の床の素材と、その劣化状況から張り替えの必要性を確認

4.建具を見る
引き戸や窓のサッシの建て付けに問題がないかを確認する

5.換気扇を回してみる
換気扇を回して吸引力に問題がないか、異音がないかを確認する

6.キッチンまわりを見る
蛇口にぐらつきがないか、排水管に隙間がないか、使い勝手に問題がないかを確認する

7.トイレを見る
温水洗浄便座をつける場合、コンセントを設置できるか確認する

8.風呂を見る
鏡の交換は必要ないか、壁のつなぎ目の補修は必要ないか、排水溝に悪臭などを封じる「トラップ」があるかを確認する

9.風呂の点検口から天井裏を覗く
雨漏りがないか、界壁がきちんと設けられているかどうかを確認する

「基本的には、直すのに多額の費用がかかるものは買わない」という猪俣さん。例えば不同沈下(建物が不ぞろいに沈み、傾いたような状態)を起こしていたり、雨漏りやシロアリが発生したりしている場合だ。
だが、「更地にして売却できる物件もありますし、家賃もきちんと回収できる物件もあるので、一概には言えません。物件によって判断は変わります」とも語る。やはり、自分自身でその物件の状態を確認し、その修繕にいくらかかるのか、その分の収益は見込めるのかを試算することが重要だ。



猪俣さんは物件の購入を検討する時、その物件の問題が何なのか、何を変えればよくなるのか、ということについて、「5つのP」で整理すると話す。

・Place:立地に対するターゲットの妥当性
・Product:建物の仕様・設備・間取り・管理状態など
・Price:賃料設定や初期費用設定が適切か
・Promotion:広告が効果的にできているか
・Partner:管理会社などと協力関係が築けているか

これらも、自身の物件購入時に見るべきポイントとして参考にしてみてはいかがだろうか。
不動産投資の楽待 編集部

最終更新:1月14日(月)11時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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