ここから本文です

不動産投資で実際に儲かる金額はいくら?

10月23日(火)20時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© denebola_h-Fotolia)
拡大写真
(写真© denebola_h-Fotolia)
こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

今回は、不動産投資の実質的な利回りについてお伝えしたいと思います。例えば、下記のようなスペックの物件を購入したとしましょう。

■物件概要
・購入額:4000万円
・表面利回り:13%
・構造:木造
・築年数:築25年
・広さ:200平米

このような物件で順調に運営ができるのであれば、税引後の実質的な利回りは6~7%程度にななるでしょう。14年で投資額を全額回収できると言い換えることもできます。しかし、ここで考慮しなくてはならない問題があります。それは、購入時から資産価値が減少していく可能性についてです。

この実質的な利回り6~7%は単純に稼いだ額の話です。しかし、資産価値が目減りしていくこともあるのが不動産投資です。実際に儲かった額を計算するのであれば、その影響を引き算する必要があるのです。14年で投資額を全額回収できるとは言っても、その時の資産価値が購入時の4000万円を下回っていることも多いでしょう。

例えば、14年後の資産価値が3000万円なら年間71万円ずつ資産が目減りしていったということです。つまり、利回りに換算すると1.8%の減少となります。これでは、実質的な利回りは4~5%だったということになります。14年後の資産価値が2000万円なら実質的な利回りは3%くらいだったということです。このように、出口での資産価値によって実質的な利回りは大きく変化します。

基本的に建物の価値は時間が経つごとに目減りします。老朽化していくのですから当然です。そのため、不動産の購入額に対する建物価値の割合を把握しておくことは重要です。土地値で購入したのであれば、14年後の資産価値は大きく目減りしません。当然ですが、土地値相場が下落するリスクはあります。

しかし、土地値が2000万円ぐらいなら、14年後の資産価値は2000万円程度になるでしょう。もう建物に価値は無くなり、逆に解体費用を引かれるくらいのものです。このような条件は、購入するエリアによって違います。そのエリアの土地の相場によって不動産投資の姿は変わってきます。

このように、出口で資産価値が目減りしやすい投資なのかどうかも実質的な利回りを考える場合には大きな影響が出てきます。土地値が高いエリアでは、低い利回りでも投資が成り立ちます。その代わり、土地値自体が下落するリスクを負うことになります。しかし、賃貸需要などは旺盛で運営自体は楽でしょう。土地値が低いエリアでは、高い利回りでないと出口戦略まで考えたときの実質的な儲けが無くなります。高い利回りで一気に稼ぎ切る作戦をとることになるでしょう。

私のエリアでは、土地の坪単価が50~100万円といったところです。このくらいのエリアでは、中古アパートを土地値の価値で購入した時の利回りが10~14%くらいになります。このくらいのエリアでの感覚として、順調に運営できれば14年くらいで投下資金が回収できるということです。そして、土地値で購入しているので、土地値の下落が無いとしたら実質的な利回りが6~7%になるという感じです。

土地の価値が半分に暴落するとしたら、実質的な利回りは3%前後になってしまいますが儲からない訳ではありません。そんなイメージの投資をしています。

「不動産投資は大儲けできる」というようなイメージかもしれませんが、実態は薄利の商売です。薄利ですが、絶対額が大きいので一般人からすると利益の金額は大きいこと、その利益を再投資し続けることで効率よく増やしていけることが複雑に絡み合っていますね。

ただ、薄利だということは、一歩間違えると大きな失敗になりやすいということでもあります。そのときは絶対額が大きいということが大きな刃となって自分に向かってきます。そんな怖さもあるのが不動産投資だと理解しておくことが重要でしょう。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、埼玉サラリーマン大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
埼玉サラリーマン大家

最終更新:10月23日(火)20時00分

不動産投資の楽待

 

情報提供元(外部サイト)

不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

最新記事を毎日更新

実際に不動産投資を行っている投資家の
「失敗談」や「成功談」をはじめ、
不動産投資をするなら必ず抑えておきたい
ノウハウを記事にして毎日配信!

【あわせて読みたい】

【PR】Yahoo!ファイナンスからのお知らせ

平均年収ランキング

ヘッドライン