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あなたは、「儲かる物件」をどのように見つけていますか?

10月15日(月)20時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© beeboys-Fotolia)
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(写真© beeboys-Fotolia)
こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

みなさんは、儲かる物件をどのように探していますか? 今回は、私が実践している儲かる物件を見つける、2つのコツについてお伝えしようと思います。

1つ目は、相場よりも15%安く購入するような少しお得な物件を狙っていく方法。2つ目は、相場よりも30%以上安く購入するような格安物件を狙っていくような方法です。例えば、私の主戦場であるエリアでは、築30年前後の中古木造アパートで表面利回り8%台です。その中で、前者は10%を、後者は12%以上を狙っていくことになります。

私は後者のほうを選択して頑張ってきました。2年かかっても、3年かかっても、いつまで経っても見つからない可能性も十分にあります。できることは、見つかる可能性を少しずつでも上げることだけです。あとは運に任せるしかありません。なので、前者狙いのほうが正解なのかもしれません。投資は最後になってみないと正解が分からないから難しいです。

今は高止まりの相場にあるので、市場に出回っている価格で素直に買うと、あまり儲かりません。ただ、15%割安な物件を狙うのか、30%割安な物件を狙うのか、これなら選択の余地があります。表面利回り10%で買うのと12%で買うのと、どのくらいの違いがあるか考えてみましょう。

■物件スペック
・築年数:25年
・構造:木造
・満室時の年間収入:300万円

こんな物件を購入するとして、表面利回り10%で買うなら3000万円、表面利回り12%で買うなら2500万円となります。一方で、年間の収入としては経費・税金等を引いた実質分として200万円弱になるでしょう。つまり、時間に換算すれば2年半くらいの違いになります。

格安物件を狙って、少し良い物件をスルーしていくという戦略を取るということは、2年半以内に見つけることができなければ損をしているともとれます。一方で、買っていないのだから損をしていないという見方もできます。この捉え方の違いが不動産投資の難しいところですね。買えば利益が出る不動産は、買わないと損をしている気分になってしまいますもんね。

ただ、個人的には格安物件を狙うような方向性でした。要因としては、過去に割安な相場で買った経験があることで、逆にこの利回りでは買えないと思ってしまう心があったのだと思います。これが良いことなのか、損をしているのかは後になってみないと分かりません。

ただ、時間に換算すると2年半の違いがあるだけとは言っても、その2年半の間に何が起こるかは分かりません。買うときには分からない「とんでもない爆弾」をかかえているかもしれませんし、運の悪い不幸が襲うかもしれません。あくまで、順調に運営できるなら2年半の違いでしかないということなのです。そういう意味では、より安く買うことを狙う方が危険度は少なくなりますし、決して同じではありません。

どっちが正解か、終わってみるまで分からないのが投資だということですね。いつまでやっても難しいところです。だから、自分の感覚でピンと来た方を選んでみても良いのかもしれません。メリットとデメリットを感じて、ピンとくる方があなたに合っている投資手法なんだと思います。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、埼玉サラリーマン大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
埼玉サラリーマン大家

最終更新:10月15日(月)20時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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