ここから本文です

元メガバンクの融資担当者が教える「債務者区分」

9月23日(日)20時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© kelly marken-Fotolia)
拡大写真
(写真© kelly marken-Fotolia)
みなさま、こんにちは。投資家SAです。

今回は「債務者区分」についてお伝えします。

まず「債務者区分」についてですが、銀行が融資先毎に付けている区分で、区分によって貸倒引当額が変わってくるので、融資の対応方針が変わってきます。この区分ですが、基本的には債務者ごとの財務状況により判定され、大まかに分けると「正常先」と「要注意先以下」の2種類に分けられます。それぞれの内容を見ていきましょう。

【正常先】
以下3項目を満たし、業績面・返済面問題ないとされる先のことです。

1.実態自己資本がプラス
貸借対照表の各勘定を時価評価したときの自己資本が債務超過でないこと

2.期間損益がプラス
損益計算書が黒字であること

3.債務償還年数が正常
「債務償還年数」とは、各銀行によって算出される返済能力を見る数値で、一般事業者15年以内、不動産賃貸業者20年以内が正常とされる。

【要注意先以下】
正常先の条件となる上記1~3のどれかひとつでも満たしておらず、また、業績面・返済面に問題があるとされる先のことです。ただし、「赤字でも一過性」や「債務償還年数20年超でも耐用年数の範囲」であれば正常先として見なされる可能性もあります。

要注意先以下には、要注意先・破たん懸念先・実質破たん先・破たん先などがあります。字のごとく、だんだん状況は悪くなっていきます。また「正常先」と「要注意先以下」の金融機関の対応は、明らかな差があります。あなたの財務状況は大丈夫ですか? 知らないうちに要注意先以下になっていませんか?

正常先:融資が普通に出る。場合によっては積極的にセールスされる。
要注意先以下:融資については、明らかに消極的

要注意先以下にならないためには、下記の3点に気を付けることが重要でしょう。

1.実債務超過物件に注意すること。「評価額<借入」となる物件を取得し続けるのは危険。
2.本業黒字を維持すること。満室経営を目指す。
3.収益性の高い物件や、法定耐用年数以内のローン期間で返済可能な物件を狙う。

不動産投資は事業経営です。自分の実態自己資本や実態の期間損益、債務償還年数については経営者として把握しておくべきでしょう。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、投資家SAさんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
投資家SA

最終更新:9月23日(日)20時00分

不動産投資の楽待

 

情報提供元(外部サイト)

不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

最新記事を毎日更新

実際に不動産投資を行っている投資家の
「失敗談」や「成功談」をはじめ、
不動産投資をするなら必ず抑えておきたい
ノウハウを記事にして毎日配信!

【あわせて読みたい】

【PR】Yahoo!ファイナンスからのお知らせ

平均年収ランキング

ヘッドライン