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現在の不動産投資市場では、動くべき? 見守るべき?

9月22日(土)20時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© Coloures-Pic-Fotolia)
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(写真© Coloures-Pic-Fotolia)
みなさん、こんにちは。FP大家です。

収益物件の動きが鈍くなっているのを感じるこの頃です。スルガショック以降、全体的に融資審査の厳格化が始まっているようです。そのため、収益物件の在庫を持つ業者が顕著に値下げをしたケースもありました。しかし、相対的に見て物件価格はそれほど下落していないようです。ただ、売り手と買い手のミスマッチが広がり物件の動きが悪くなっているようです。

景気のうねりというのは、いつの時代もあります。過去を振り返れば「あれがバブルだった」と分かりますが、現時点では今がバブルかどうか分かりません。

2000年頃に「ITバブル」というのがありました。この時は、急速なインターネットの普及とともに、多くのITベンチャーが誕生しました。先行していた米国のITバブルは、利上げによって終焉を迎えました。それまでは低金利の環境だったため、多くのITベンチャーが創業しやすい地合いでした。

これらITベンチャーの実現性の低いビジネスモデルでさえ、投資家には魅力的に映り株高を支えていました。しかし、金利が上がったことで不安に駆られた投資家が売りを出したため、バブル崩壊に至りました。

日本のITバブルは、携帯電話の不正売買を巡る事件をきっかけに崩壊しました。不正売買を行っていた会社に出資していたIT企業の株価が値を下げ、他のネット関連企業の株価も連鎖安になったため、バブル崩壊に至りました。

このIT業界で起こったバブル崩壊は、最近の収益不動産市場に似ていると思います。新興の不動産売買業者が増加した点とスルガショックによる融資への影響もあり、初心者が不動産投資へ参入しにくくなり、不動産ブームが終焉を迎えようとしています。不動産バブルが崩壊したならば、物件価格は下がるはずです。しかし現時点では、あまり下がっていません。物件価格はいつ下がるのでしょうか?

オリンピック効果で海外マネーが入っているので、オリンピックを境に不動産価格が下がると言われています。しかし、私はそう思いません。不動産価格が下がるのは、金利が上がる時だからです。

日銀が物価安定目標2%を公約に盛り込むのを中止しました。すぐに金利を上げるつもりはないが、2%を必達目標にして金融緩和を継続すると経済の混乱を招く恐れがあるため、公約から外したと個人的には考えています。また「物価が2%にならなくても、金融緩和を縮小することもできるよ」というメッセージにもなっているのではないでしょうか。

アメリカの金利が上がっているときに日本だけ金利を上げないというのは、「為替の円安誘導ではないか」と、アメリカのみならず世界中から批判を受けるのではないでしょうか。アメリカが利上げした分だけ日本も利上げすれば、日米の金利差は変わらないので、「利上げしたけど緩和効果もある」という選択をする可能性はあります。

もし、政府や日銀が対米摩擦により金利を上げれば、リスクをとる投資からマネーが逃げる可能性があります。株価や不動産価格も下がる可能性があります。重要なのは、金利がいつ上がるかです。個人的にですが、消費税増税が予定されている2019年10月までは金利は上がらないと考えてます。

「動くのも動かないのも不動産投資」です。高値で買ってはリスクが高いということです。そして、金利が上がることで本当の価格下落が始まるのではないでしょうか。その時、不動産投資ブームは落ち着くと思います。

日本人は横並び意識が強く、「和を以て貴しとなす」は日本文化の象徴であり、レッドオーシャンで戦うことに安住を求めます。ですが、商売は需要と供給で価格が決まります。供給が増えたら価格が下がるので、価格下落に耐えられる資本力がなければかなり厳しいです。

これから不動産投資を始めようとしている方は、不動産市況を静観して見ることも大切かと思います。お宝を見抜く眼力と、自己資金という体力を養う期間に活用すべきかと思います。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、FP大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
FP大家

最終更新:9月22日(土)20時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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