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「1物件1法人スキーム」の出口戦略は「M&A」が有効?

9月14日(金)20時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© kritchanut-Fotolia)
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(写真© kritchanut-Fotolia)
みなさん、こんにちは。上洛大家です。

短い期間で物件数を拡大させた投資家が使っている「1法人1物件スキーム」は、出口戦略が難しいとされています。では、どのような出口戦略があるのでしょうか? ズバリ、株式譲渡によるM&Aです。この方法だと、物件を売ると同時に法人まで売ることができます。売る側と買う側両方のメリットとデメリットを見ていきましょう。

■売る側のメリット

メリットとしては、法人売却後の手残りが多いことです。株式譲渡による所得税等の税率は、給与所得のような総合課税ではなく、分離課税なので、金額が大きくても小さくても20.315%で一律です。仮に3000万円の法人売却益が出たとすると、手元に残るお金は約2390万円となります。したがって、物件売却→会社清算という流れの約2.4倍のお金を手元に残すことができます。

■買う側のメリット

経費が安いことです。M&Aで会社を購入し、物件を取得する場合、登録免許税と不動産取得税がかかりません。普通に物件を購入すると、物件課税評価額の5%程度かかるので、この税金がないのは大きなメリットと思います。

■売る側と買う側のデメリット

1.どこが情報を持っているかわからない
不動産でいう「レインズ」のようなシステムがないので、どこに情報が集まっているのか、どこに情報があるのかが分かりません。また、M&Aの仲介会社やマッチングサイトが多くあり、とりあえず全てに登録するなどして、数をあたるしかありません。

2.法人の査定・監査に専門的な知識が必要
物件を法人ごと売買することになるので、不動産の査定だけでなく、法務面と財務面で専門的な知識が必要になります。仲介手数料はかかりますが、専門家とアドバイザリー契約を結んで案件を進めていくことが望ましいと思います。

1法人1物件スキームの出口戦略は、株式譲渡によるM&Aが良い方法ではないかと思います。投資用不動産のマッチングサイトと同じように、M&Aマッチングサイトの活用が進んでいけば、不動産所有会社のM&Aもメジャーになっていくのではないかと思います。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、上洛大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
上洛大家

最終更新:9月14日(金)20時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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