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地方物件で「駐車場」以外に重要なポイント

7月20日(金)11時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© moonrise-Fotolia)
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(写真© moonrise-Fotolia)
今回は、地方のライフスタイルと地方自治体政策について書きたいと思います。

地方不動産投資を考えるときの重要なポイントの1つに、駐車場の世帯カバー率があります。駐車場が世帯数または世帯数以上(エリアや間取りによっては世帯数の150%~200%が理想)必要なケースもあります。例えば、私の物件は14部屋ですが、駐車場は20台弱置けるようになっています。

実際には単身世帯が多いので数台余っていますが、もしファミリー物件などであれば、地方においては1世帯2台持ちとかは当たり前のエリアも多いため、もっと台数が必要になるケースもあります。これは、地方の生活形態が車中心であることが理由であり、逆に言うとそのライフスタイルに合致しない物件は入居付けで苦戦することになります。

地方投資においては、場合によっては駐車場の世帯カバー率は、首都圏等では必須条件になることが多い、「駅からの距離」以上に重要な要素ともいえます。

しかし、平日の車通勤や休日の車移動が当たり前の地方都市で、駐車場がついていれば問題がないというわけではありません。地方自治体として深刻な車の渋滞課題を抱えている都市も中にはあります。そういった地方都市への投資を考える場合、どういった点に着目すれば競合から抜きん出ることができるのでしょうか?

地方不動産投資の最大のリスクは、その地方が廃れていくことだと思います。結局、その地方に人がいなくなれば、当然ですが入居付けは相対的に難しくなります。つまり、その物件が位置する地方自治体の政策は最重要と言っても過言ではありません。

自治体が今後、そのエリアをどのように導こうとしているか、どんな企業を誘致しようとしているか、人を呼び込もうとしているか、どのような人口動態計画を描いているか、といったところが自分の物件を取り巻く競争環境を大きく規定します。

例えば、その地方自治体の将来を大きく左右する交通システムへの投資計画について、情報のアンテナを高く張っておくことで、将来的に競争力を保つ物件を選ぶことができるのではないかと思います。

参考になる地方自治体の将来政策として、北関東最大の都市である宇都宮市(人口50万人以上)の例を取り上げたいと思います。宇都宮市では、住民の老いと孤立が急激に進んでおり、自家用車に大きく依存する現在の交通体系は、やがて成立しなくなると言われています。

そこで、公共交通を復活させる切り札として、LRT(次世代型路面電車)とBRT(バス高速輸送システム)が注目されています。投資規模もかなり大規模になるということもあり、これを理由に選挙が行われるほどの目玉政策だったようです。

このプロジェクトは、同市が抱える高齢化課題と交通システム課題の双方を解決する方策として結成された一大プロジェクトで、2018年5月28日より工事が始まり、2022年3月の完成を目指しているようです。次世代交通システムが整備されれば、沿線の物件はその恩恵を被ることができます。物件や土地としての価値も将来的に上がることが見込まれます。

このような例からも分かるように、地方不動産投資においては、その自治体の将来政策をよく分析することが大切だと思います。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、ゆとり世代のサラリーマン大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
ゆとり世代のサラリーマン大家

最終更新:7月20日(金)11時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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