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「土地値以下」物件には、何かが隠されている?

7月13日(金)11時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© Andrey Popov-Fotolia)
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(写真© Andrey Popov-Fotolia)
こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

ちょっと気になる物件情報があったので現地に行ってみてきました。いまどき珍しく土地値以下の案件です。土地値以下とは言っても、路線価以下ではなく実勢価格以下という意味です。物件のスペックを紹介したいと思います。


■物件スペック

土地面積:60坪
価格:4000万円
築年数:30年
構造:木造
駅徒歩:数分
駅力:かなり強い

このような感じの物件でした。埼玉県では、かなり人気のあるエリアの物件です。その駅から徒歩数分なので、路線価もそれなりにあります。ちょっと道路がいまいちですが、公道沿いです。路線価で坪60万円以上あります。近隣の土地の実勢価格では坪100万円前後でしょう。土地値以下の物件だと言っても良いと思います。

地図でも確認しましたが、大きなデメリットは見つかりませんでした。なんで安いのか分かりません。とにかく現地に行ってみることにしました。だいたい、こういう場合は期待しすぎない方がいいです。何かがあることがほとんどです……。

そして行ってみると……案の定、何かがありました。建物の裏側に擁壁(ようへき)がそびえ立っています。高さは4メートルくらいでしょうか。コンクリートの擁壁でがけ崩れを守っているような状態です。しっかりとしているので今すぐに何かが起こることは無いでしょう。何も起こらなければ儲かるとは思います。

ちょっと日当たりが悪いですが、家賃が安いので今くらいの利回りで良ければ、入居も問題なく獲得はできるでしょう。現時点では強度に問題はなさそうに見えます。ひび割れなどの問題は確認できません。でも、地震や水害など、何かがあって崩れたときには大災害となります。

復旧には莫大な費用がかかるのです。このレベルの擁壁だと復旧には1000万円単位の金額がかかるでしょう。しかも、崩れたら土砂が流入して建物も被害を受けます。その復旧費用まで必要です。私の中では負うことのできるリスクではありません。エリアは良いので残念です。

「土地値以下で買った!」と言っても、この事例のように土地値の価値を毀損するデメリットが存在している土地だっただけかもしれません。ネットで配信される場合、格好悪いデメリットは隠していることもあります。発信された内容に隠された部分もあるかもしれません。

何かの問題があって路線価以下、近隣の実勢価格以下になっていたとしても、それはそれだけの価値しかなかったのです。実際に土地値以下のお買い得物件もありますし、私も買えたこともあります。そういう歪みがあるのが不動産投資の魅力のひとつです。

ですが、確率は相当低いです。だいたいは、今回の事例のように何らかのデメリットがあって人気が無いから価格が下がっているだけです。

こういうケースでは、次に売るときも路線価以下の価格をつけないと売れないでしょう。そう考えば、お買い得物件でもなんでもないということです。ただ価値の低い物件が低い価格で売られているだけだったわけです。

不動産投資初心者の頃は、こういったデメリットをよく知らない場合があります。お宝を見つけたと思って飛びつかないように、よく注意をしていきましょう!

例えば、4000万円の物件を買って、1000万円程度の被害を受けたのでは利益を出すことは難しくなります。でも、何も起きないかもしれません。その幸運に賭けて勝負するのかどうか、よく考えたうえで決断する必要があります。不動産投資では何十年もかけて儲けるものです。

また、出口として売却する時には、安い価格でしか売れません。それを加味した上で、このインカムゲインで長期的なメリットがあるのかどうかをシミュレーションする必要があるのです。

「出ました! この立地で土地値以下のお買い得物件!」

なんて売り文句に騙されないようにしましょう! 何らかのデメリットが隠されていることがほとんどなので、注意してください。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、埼玉サラリーマン大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
埼玉サラリーマン大家

最終更新:7月13日(金)11時00分

不動産投資の楽待

 

情報提供元(外部サイト)

不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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