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甘い見積りは危険! 物件購入前に判断しておくべきこと

7月12日(木)20時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© beeboys-Fotolia)
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(写真© beeboys-Fotolia)
こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

できる限り高い賃料で貸出し、なおかつ満室に近い運営をしていくことが不動産投資での収益最大化になります。これを狙い、それで得られた利益をどんどん再投資していくことで規模が拡大していくのです。この収益最大化がうまくいくかどうかに投資スピードは大きく影響されます。

でも、いくら運営上の努力をしても購入時に失敗していると取り返すことは厳しいです。ですから、下記のような調査をしっかりと行っておくことが重要です。

・ライバル物件の調査をして、賃料の相場を把握する
・物件を買ったあとの武器となりそうなものを探す
・現在の家賃設定が相場とかけ離れていないかチェック
・明らかに需給が崩れているエリアでないかチェック

ライバル物件と購入物件との比較をしてみましょう。そうすることで、現在の賃料がどの位置にあるのかが分かるはずです。

最近の物件では、明らかに相場よりも高い入居者が入っているケースをよく見かけます。こういうケースでは、それを鵜呑みにして収益シミュレーションをしないように注意してください。相場の家賃に引き直して、低くなった収益性を想像してみましょう。その状態でも資金繰りができる場合にのみ購入することです。

ただ、その高い家賃での入居がどんな状態で発生したのかを調べることは重要です。仲介業者に賄賂のようなADを何カ月分も支払って、家賃を何カ月も無料にして、無理に高い家賃で入居者を決めたのかもしれません。最悪の場合には、偽装入居だってあり得ます。また、絶対に決まらないであろう賃料設定の「空室」だったりもします。

しかし、自然に発生したものもあります。昔から入居している方が高い家賃で住んでくれているケースです。築浅の頃は、家賃が高いです。その頃の入居者さんが十年以上も住んでくれているケースでは高い家賃が発生しています。

このように無理に決めたものか、自然に発生したものか、この2つには大きな違いがあります。無理に発生させた場合、1年か2年で出ていってしまう可能性が高いです。しかし、自然に発生したケースでは、それから先も長期入居となる可能性が高いのです。それを期待して買ってはダメですが、そういう既得権益みたいなところもあるのが不動産投資の闇の部分でもあります。

これをチェックするには、詳細説明まで書いてあるレントロールが必要となります。入居日が分かるようなレントロールをもらえば判断できるでしょう。あとは、ネットで過去の募集条件を調べることで判断ができたりもします。

未来は分かりません。不動産投資もどう転ぶか分かりません。でも、しっかりと調査をすることで幸運な未来となる確率を上げることはできます。その確率を上げていくことが不動産投資で成功するということなんだと思います。購入前には、いろいろと調べてみてください!

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、埼玉サラリーマン大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
埼玉サラリーマン大家

最終更新:7月12日(木)20時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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