ここから本文です

家賃設定のコツは「地域最安値」を争わないこと?

7月11日(水)20時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© beeboys-Fotolia)
拡大写真
(写真© beeboys-Fotolia)
こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。今回は、募集賃料の設定方法についてお話します。

不動産投資での売上は、基本的に賃料のみです。なので、賃料をできる限り高く維持していくことが収益最大化を狙うためには必要となります。

ですが、収益不動産を運営していくと、建物は古くなっていきます。その分だけ賃料も落ちていくのが普通のことです。4年間住んでくれた入居者が退去となれば、4年分だけ建物も古くなっているわけです。前と同じ賃料で入居者を決めることは簡単ではありません。

賃料を下げない努力をしているので、高い賃料で決められています。その方法は……なんて書ければ格好良いのですが、そんな秘策もありません(笑)

賃料を設定するにあたっては、いくつかの調査を行っています。よく参考にしているのは、やっぱり賃貸仲介の営業担当者の意見です。「いくらの家賃設定にしたら決められますか?」と単刀直入に聞いています。その際、すぐに決める自信がある低めの家賃設定と、少し時間はかかっても決められそうな高めの家賃設定と2種類聞いてみると効果的です。その幅の中で決めていくことになります。

次に、ネットの賃貸物件ポータルサイトでライバル物件の価格帯を見極めます。同じレベルの条件で検索して価格帯を見て相場観を養います。ここでライバル物件の室内写真を見て、どこで差別化するか思案していくのも大事なことです。自分の物件が勝てるポイントを見つけるチャンスです。あとは、時期にもよります。3月・4月など、賃貸需要の高いシーズンなら強気の設定にしますし、6月ごろの閑散期なら弱気の賃料設定にします。

これらを総合して家賃設定を決めるわけですが、最初は少し高めの設定にしておくことも多いです。これは実験ですね。少し高めに設定して決まらなければ徐々に下げていきます。こうすることで、適正な家賃設定に近づく可能性も高くなると思います。自分の感覚では少し高い設定にしておいても、5割くらいの確率で入居が決まります。それで1~2カ月決まらなければ少しずつ募集条件を緩めていきます。

個人的には、5割くらいの確率で入居が決まるくらいの価格にしておくのがベストだと思っています。高すぎず、低すぎずのバランスが難しいんですけどね。あとは、ライバル物件よりも少しだけ勝るメリットを内装などでつけておきます。それで少しの価格差を埋める努力をしています。1~2カ月の空室期間となった場合は、ライバル物件と同程度の価格にすることで入居が決まるという感じです。

地域最安値を争わないことがエリアの家賃設定を下げないコツだと思います。私のような極狭の3点セットのワンルームの中古木造アパートでは、どうしても価格勝負になりがちです。私までそれに参戦すると価格競争が激しくなるでしょう。

現在は、無借金で6棟ものアパートを運営しているので、戦う余力はあります。それでも、価格競争が激化すれば収益性は悪化します。もしものときは戦うかもしれませんが、自分から仕掛ける必要は無いと思っています。

和室だった部屋をフローリングにして数千円の家賃アップを狙ったり、少しオシャレな内装にして賃料の下落を抑えたり……。あの手この手は使っています。それでも、やっぱり徐々に家賃は落ちていきます。

私が持っている物件は、6棟全てが平成のバブル期に建てられたものです。ライバル物件の多いボリュームゾーンですね。それだけ価値の下落も激しいのかもしれません。それを少しでも遅らせようと足掻いているといった感じです。みなさまの家賃設定の参考になれば幸いです。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、埼玉サラリーマン大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
埼玉サラリーマン大家

最終更新:7月11日(水)20時00分

不動産投資の楽待

 

情報提供元(外部サイト)

不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

最新記事を毎日更新

実際に不動産投資を行っている投資家の
「失敗談」や「成功談」をはじめ、
不動産投資をするなら必ず抑えておきたい
ノウハウを記事にして毎日配信!

【PR】Yahoo!ファイナンスからのお知らせ

平均年収ランキング

ヘッドライン