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「元金返済」と「支払金利」、あなたはきちんと理解していますか?

6月24日(日)23時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© mnimage-Fotolia)
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(写真© mnimage-Fotolia)
ゆとり世代のサラリーマン大家です。今回は元金返済と支払金利についてお話したいと思います。

不動産投資を銀行からの融資を通じて行う場合、家賃収入のうちの一部を返済に充てる必要があります。イメージをしやすいように、例えば3000万円のアパートをフルローンで購入した場合で考えてみます。

金利3.0%/20年/元利均等返済方式の条件の場合、毎月17万円の返済です。一方で家賃収入は、例えば利回り10%の物件を購入して満室運営していた場合、年間家賃収入が3000万円の10%で300万円、月当たりの収入は25万円です。

そうすると、月々の収支は、収入25万円-返済17万円=キャッシュフロー8万円となります。

よく不動産業者さんから上のような式を見せられ、「毎月こんなにキャッシュフローが出ますよ!」とおすすめされると思います。果たしてそれで充分でしょうか・・・?

実は先程の式には重要な項目が抜け落ちています。それは、元金返済分と支払金利分の内訳です。毎月の返済額17万円のうち、約7万円は利子、残りの10万円は元金返済です。それぞれの意味をオーナーの立場で捉え直してみます。

1.元金返済は借金が減る(つまり純資産増加)
2.支払利子は払うだけでオーナーにとっては目の前の現実は何も変わらない(銀行は潤います)

言うなれば、元金返済は貯金箱、支払利子はドブ川にお金を投げ入れるようなものです。

不動産投資をキャッシュフローで捉えると、買うべき物件を間違えます。結局のところ、あくまでオーナー目線で考えたときに、不動産投資を始めたことで目の前の現実がどう変わるか、という点が重要です。先ほどの例に戻って考えてみましょう。

キャッシュフローは8万円になります。返済のうち、10万円は残債減少。返済のうち7万円は銀行に持っていかれます。つまり、この1カ月でオーナーにとっては、キャッシュフロー8万円+元金返済10万円=合計18万円が、オーナーとその家族の今後の生活を豊かにするという目的に対して意味のある数字となります。つまり、キャッシュフローだけでなく元金返済分も含めてオーナーの純資産は増加しているのです。

不動産投資をキャッシュフローだけでなく、純資産という観点(バランスシートの視点)で捉えることで、目に見えにくい不動産投資のメリットが見えてくると思います。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、ゆとり世代のサラリーマン大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
ゆとり世代のサラリーマン大家

最終更新:6月24日(日)23時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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