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弁護士介入のメリットとデメリット

6月24日(日)15時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© emiekayama-Fotolia)
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(写真© emiekayama-Fotolia)
こんにちは! FP大家です。

レバレッジが逆回転した際、まずは落ち着いて、銀行に相談することが大切です。そして、返済額を軽減する条件変更を行い、その間に物件の収益力を高め、適正価格で売却し残債を減らすという方法です。今回は、条件変更しないで弁護士による債務整理について、お話したいと思います。

弁護士に債務整理を依頼するメリットは、銀行の督促が来なくなることでしょうか。銀行の債権回収にはマニュアルがあり、電話、手紙、内容証明と、文面にも強弱をつけて債務者の履行を促します。

ですが、弁護士からの受任通知が銀行に届くと、債務者に連絡したり督促したりすることができなくなります。これは貸金業法によって定められたルールです。そのため、精神的には楽になるかもしれません。

そして一番大きなメリットは、法的な整理により、破産であれば破産者は免責を得ることができ、民事再生では住宅を保持したまま再生ができるなど、法律に守られることで、再スタートすることができます。

では、弁護士介入のデメリットはなんでしょうか。

私が思うに、傷が浅く、物件売却を志向するなら上手く条件変更を利用し時間を稼ぎ、物件の収益力を高め、適正価格で売却するのがベターだと思います。弁護士介入の場合、銀行としては「期限の利益の喪失事由」に該当します。お手元に金銭消費貸借証書がある方は、裏面あたりに書いてあるのでご確認ください。

期限の利益とは、最終返済期日まで返済予定表通りに返済する債務者の利益です。これを喪失すると、いきなり最終返済期日が到来し、原則として債務の全額返済を求められてしまうのです。

ここでの問題は、遅延損害金の発生です。銀行は延滞した元本に対し14%程度の遅延損害金を請求します。これも契約書に書かれてます。通常の延滞、すなわち毎月の返済が数日遅れた場合は、毎月の返済元金(例えば10万円)に対し日割りで遅延損害金が発生します。

ですが、期限の利益を喪失すると、その翌日から債務残高全体が延滞することになります。そうなると、銀行としては債務残高(例えば3,000万円)に14%程度の遅延損害金を日割りで請求することができるようになってしまいます。つまり、毎日未払利息が発生し増えていく可能性があります。

弁護士介入を選択すると、投資家自身が時間をかけて解決することができなくなるのがデメリットです。自己破産の際は弁護士にお願いするのが適当です。そうせざるを得ない状況下というものもあります。ですが、傷が浅いのであれば、投資家と銀行とで解決する方法を探すことをお勧めしたいと思います。

サラリーマン大家さんの場合、「投資」感覚で物件を購入し、運営がうまくいかない時、「経営」の経験がないために法律にすがり、弁護士等に相談される事態が想定できます。弁護士等も商売で債務整理を請け負っています。まだ、投資家自身での再生の手が残っているのにと感じてしまいます。

自分で努力して改善する気持ちと決意があれば、条件変更を利用した粘り腰で、損失を最小限に食い止めることもできると考えています。心と体を壊してしまわない様、自分自身との相談も行ってみた上で、検討する余地ががあるのならば、行動が必要です。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、FP大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
FP大家

最終更新:6月24日(日)15時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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