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サラリーマンという「弱者」がとるべき不動産戦略

6月20日(水)23時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© ryanking999-Fotolia)
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サラリーマンが不動産投資を始めると、業者が様々な物件を紹介してくれます。私が不動産投資の勉強を始めた2017年末頃は、金融機関もまだまだ積極的に融資してくれる時期でした。怪しい業者はとにかく私に物件を買わせようと、執拗に勧めてきました。

サラリーマンという属性を活かして、私の与信枠ギリギリの3億円程度までで、2~3棟をフルローンで融資斡旋し、手数料とバックマージンで業者が儲けるのための、「使い捨て顧客」として、捉えられていたのだと思います。

彼らはあの手この手を使い、会社に縛られたサラリーマンに対して甘い言葉で誘惑を仕掛けてきます。でも、甘い言葉にダマされてはいけません。正しい物件を正しい価格で買わなければいけません。不動産は規模が大きいだけにリスクも大きいです。

生まれつきの資産家ならばそれでも良いかもしれません。万が一のことがあっても、その潤沢な資産を背景に乗り切ることができる可能性が、サラリーマンよりも相対的に高いからです。しかし、サラリーマンはそうはいきません。だからこそ、資産家・富裕層という強者の論理がうずまく不動産業界において、正しい弱者の戦略、守りの戦略を採らなければならないのです。

弱者が採るべき不動産戦略とは何でしょうか? その問いに対して、今回は物件の種類の観点から、一つの考え方を提示したいと思います。それは「死なないこと」です。不動産投資におけるゲームオーバーとは、キャッシュが回らなくなることです。ロールプレイングゲームで例えるならば、キャッシュはヒットポイントのようなもので、無くなった瞬間ゲームオーバーです。

つまり、不動産投資界からの退場を余儀なくされるのです。それを踏まえると、キャッシュフローが確実に回る物件を探すことが、弱者であるサラリーマンにとっての一つの大切な戦略になります。

購入後の数年だけではなく10年・15年といった長期スパンで、安定的にキャッシュフローを生む物件である必要があります。更に、大規模修繕の発生リスクも、弱者にとっては重要なポイントです。数百万円~1千万円程度という大規模修繕リスクは、やはり通常のサラリーマンに背負えるものではありません。

ましてや、日本や世界の経済の変動リスクについては、予測可能性にも限界があります。仮に日銀が急に金融引き締めを行えば、融資が出にくくなるため、自分が所有するアパート買い手の候補は激減するかもしれません。

つまり、いつ売れるかは正確に予測できないのです。そうすると、弱者であるサラリーマンにとっての命題は、売らなくても死ぬことなく、じっくりとレベル上げをできる物件を探すことということになります。

地方都市を狙うことをお勧めしています。その理由は、利回りと入居付けの難易度のバランスが最も優れているからです。人口は北関東エリアでも20~50万人程度の都市が実はザラにあります。加えて、これはエリアにもよりますが、まだ投資家さんがあまり参入していない穴場エリアもあります。

物件の種類は、木造の築浅をお勧めしています。新築プレミアムが剥落し、販売価格が落ち始めている築10年前後が最もバランスが良いです。利回りと金利のイールドギャップは8~10%程度は欲しいです。更に、築浅は大規模修繕発生リスクが築古に比べて低く、万が一大規模修繕が発生しても、木造であればその金額リスクもRCに比べて低いです。

間取りはワンルームが良いと思います。原状回復費用がその家賃に対して相対的に安く済むからです。更に、今後の日本の人口動態を考えると、最も需給がタイトになると予想される間取りだからです。

そして、中規模の一棟ものを狙うといいでしょう。負債総額のリスクバランスが良いからです。加えて、区分ではなく1棟アパートが良いのは、空室発生の際の稼働率の変動性からです。

不動産投資界において、サラリーマンは弱者です。生まれつきの資産家ではありません。弱者には弱者の戦略があります。巷には、強者の戦略が蔓延っているような気がします。サラリーマンは、いつかラットレースを抜け出して、強者になったあとに強者の戦略を採ればよいのです。まずは着実に純資産を拡大し、その純資産規模に応じたリスク戦略を選択すべきだと思います。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、ゆとり世代のサラリーマン大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
ゆとり世代のサラリーマン大家

最終更新:6月20日(水)23時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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