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「活気のあるエリア」と「活気のないエリア」を見極めるコツ

6月20日(水)15時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© aqtarophoto-Fotolia)
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(写真© aqtarophoto-Fotolia)
こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

1棟目に購入したアパートの賃貸需要のひとつであった企業が撤退しました。その跡地にはショッピングセンターが入ることになりました。この影響を受けて、1室の退去となりましたが、跡地に有力な企業が進出してくれたのでよかったと思います。今後の楽しみが増えました。

このように、ある程度の賃貸需要が確保されている「活気のある」エリアでは、企業が撤退しても次の企業が進出します。そうやって新陳代謝が繰り返されていくのです。しかし「活気のない」エリアでは、どんどん廃れていきます。跡地は荒れ野原になっていくばかりです。よくて駐車場でしょう。

この違いは、賃貸系の不動産投資をしていくうえでは重要です。不動産投資は10年、20年、30年と長期間をかけて稼いでいくものです。その間の賃貸需要がもつかどうかが勝負の分かれ目になってきます。ですから、その見極めが大事になってきます。

・もう、既に活気がないエリアなのか?
・少なくても10年はもつエリアなのか?
・少なくても20年はもつエリアなのか?
・30年以上は鉄板のエリアなのか?

上記のような感覚を養い、そのうえで必要な利回りを設定しておくことになります。大体は、良いエリアほど土地値も高いですが、ここにも捻じれはあります。そのギャップも投資効率に関わってきますので重要なポイントになります。

まず気になる物件があったら、エリアの活気を測る必要があります。土地勘があるケースでは、測るまでもないでしょう。感覚的に分かることのほうが大事だったりもします。ただ、土地勘が無い場合は、なんらかの指標で補強していくことが求められます。

その際に使われるのが、人口動態や駅の乗降者数などになります。これも大事な指標です。私も、必ずチェックしています。あとは、路線価も それなりの指標にはなるでしょう。ただ、最初に書いたように「近隣の企業動向」も大きなヒントになります。ですから、物件を購入しようと思ったら近隣を見て回ってみることをお勧めします。

売りに出したということは、なんらかのネガティブな情報をつかんだからだったりします。周りのコンビニに行ったら、来月撤退予定の貼り紙が張ってあったり、近隣のスーパーが無くなっていたりします。

活気のないエリアでは、だんだんと近隣の店舗が無くなっていきます。車で走っていても、ナビに表示されている店舗が無かったりすることもあるでしょう。そういうことを感じながら近隣を廻ると、なんとなく感じるものがあります。当然、聞き込みをしたら更に精度は上がります。

大手チェーン店が進出してきたようなら活気のあるエリアだということです。大手チェーンは、そのエリアの活気を測る技術があります。専門の店舗開発チームを持って、必死で計算しているのです。その結果として、進出することになったわけですから、ある程度の信用性を持つことができるでしょう。特に、子ども服や若者向けの店ができるようであれば、更に良いです。若年層が厚い地域だということは、今後の数十年も賃貸需要がもつ可能性も高いです。

こんな感じで、物件を購入する前には近隣を見て回ることも大事なことです。その活気を肌で感じて、その利回りで買っても大丈夫なのかどうかを考えてみてください。

「この地域は活気のあるエリアだからこの利回りでもやっていける」と思えたなら、勝負をしても大丈夫でしょう。不安なら、やめたほうが良いです。一世一代の勝負です。何も考えずに運任せではなく、自分で考えて決めたいですね。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、埼玉サラリーマン大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
埼玉サラリーマン大家

最終更新:6月20日(水)15時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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