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自己資金500万円でアパート1棟購入したらどうなる?

6月18日(月)23時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© gukodo-Fotolia)
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こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

破綻リスクが一番少ない戦略として、現金での戸建投資があります。確かに破綻リスクは少ないです。しかし、投資スピードが遅い感は否めません。安全だとしても、少し物足りない気はします。では、もう少しリスクを取ってみましょう。中古アパート投資をするなら、どんな感じになるでしょうか?

コツコツ貯めた500万円で中古アパート投資をするとします。自己資金をも少ないですから、あまり大きな規模では危険です。小規模な中古アパートから始めることにします。

■事例

売買価格:1500万円
表面利回り:13%
融資:1200万円を金利2%・10年(自己資金→300万円+諸経費100万円)
構造:木造、築22年

こんな感じの物件から始めたとします。コツコツと貯めた500万円は、融資の自己資金として400万円が消えました。余裕資金として100万円を残してのスタートです。2割+諸経費が自己資金ですね。この事例だと、順調な運営で以下のような状態となります。

■運営状況

年間家賃収入:185万円(空室率5%として)
年間通常経費:37万円(経費率20%として)
年間融資返済額:132万円
税引前キャッシュフロー:16万円

運営が順調にいったとしても、このくらいでしょう。カツカツの状況です。築年数がある程度の中古アパートでは、通常は融資期間は10年程度です。だから、融資返済期間のキャッシュフローは厳しくなります。

最初の4年は減価償却費の計上ができるので良いですが、それ以降は税金の負担も増えます。残りの6年は税引後のキャッシュフローは若干マイナスとなるでしょう。毎月数万円の持ち出しになると思います。ただ、それを乗り越えれば無借金の資産を持てることになります。不動産投資を始めた後も年間100万円の貯蓄分を突っ込み続けるのであれば破綻リスクは相当低いです。

その余裕資金で繰上返済するのであれば、5年~6年で融資は完済できるでしょう。その後は無借金です。そこから、また500万円を貯めるごとに同じことを繰り返していけば雪だるま式に資産は増えていきます。

繰上返済をせずに、自己資金として貯めて次の1棟を勝負する戦略としても良いでしょう。その場合は、余裕資金の管理をしっかりとやって破綻リスクを減らしてください。ある程度の年数、不動産投資をやってくれば必要となるお金の流れは分かってくるはずです。想定外リスクを含めた「余裕資金の見極め」を間違わなければ破綻リスクは低くできると思います。

戸建投資のほうが利回りの高い物件を見つけることができるかもしれません。ただ、アパート投資のほうが融資を使ってレバレッジを効かせることで少し投資スピードをアップできます。破綻リスクも少し上がりますが、投資スピードも少し上がるという感じでしょうか。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、埼玉サラリーマン大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
埼玉サラリーマン大家

最終更新:6月18日(月)23時00分

不動産投資の楽待

 

情報提供元(外部サイト)

不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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