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「雇用促進住宅の民営化」って何? 不動産投資への影響は?

6月18日(月)7時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© beeboys-Fotolia)
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(写真© beeboys-Fotolia)
皆さんこんにちは! パテント大家ATSUSHIです。今回は「雇用促進住宅の民営化が与える影響」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

全国の雇用促進住宅に関して、雇用保険法の法令改正で事業の撤廃が決まり、昨年アメリカのファンドが雇用促進住宅を取得したことは皆さんもご存知かと思います。私の出身地など、西日本の地方では結構力を入れた営業活動が活発に行われ、低価格家賃領域では無視できない存在のレベルにまできたと思います。

確かにこれらの物件は、大手の賃貸住宅紹介サイトなどにおいても低価格の部屋の検索で簡単にヒットするようになりました。リニューアルした雇用促進住宅の賃貸専門のポータルサイトでは全国の物件が掲載され、エリアによっては既にこれらの物件による影響が出ているのではないでしょうか。

さて、西日本で雇用促進住宅だった626か所の1638棟・59904戸が約366億2200万円で上述のファンドに売却されたわけですが、これは「一戸あたり61万円」で売却されたことになります。

この価格は適正な価格なのかもしれませんが、この「一戸あたり61万円」という価格は、個人の投資家ではとてもじゃないですが、実現できる数字ではありません。

巷では、オンボロであってもワンルーム一室100万円、2DK以上は一室200万円程度で調達できれば有名カリスマ大家さんクラスといわれたりしていますが、今回の事例では1戸61万円、平均として36戸の1棟を約2200万円で購入したことになるわけで、巷の有名大家さんによるオンボロ物件再生のサクセスストーリでも、そこまでの話は聞いたことがありません。

この事例ではそれらの物件を、それなりのリフォーム後に仲介業者さんに対して、思い切った広告料やフリーレント・キャッシュバックなど、考えられるインセンティブを数多く採用しています。

家賃は2万円台からという激安賃料、敷金・礼金ゼロ、更新料ゼロ、保証人不要で募集しているようですが、入居者さんがあまり機能にこだわらなければ、この物件に流れる可能性は十分にあり得るのではないでしょうか。

1000万戸を超えようとしている空室物件に対して、他の事業並みの数%の総資本利益率で本気で事業化が進められれば、将来的には、高品質高機能賃貸か、基本機能激安賃貸かの二極しか残らなくなるという見方も一つの見方なのではないでしょうか。

このような現在の環境変化を鑑みると、やはり10年先の出口が明確でない投資を行うのは少し危険な気がします。これから不動産投資を始めようとお考えの皆さんにおかれましては、賃貸住宅市場を取り巻く環境の変化に対するアンテナ感度を高め、それらをしっかりと認識しつつ不動産投資に取り組んでほしいと思います。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、パテント大家ATSUSHIさんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
パテント大家ATSUSHI

最終更新:6月18日(月)7時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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