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毎月100万円のキャッシュフローがあると、どんなことが可能?

3月22日(木)11時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© watoson-Fotolia)
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こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

私の投資手法である「1棟ずつ完済していく」中古木造アパート投資では、最初のキャッシュフローが厳しいです。中古木造は融資期間が伸びません。そして、2000万円台のアパートを完済させても、税引後のキャッシュフローは月に10万円くらいしか増えません。

それでも長期間コツコツと続けてくれば、再投資の効果が積み重なって大きな果実となってきます。不動産投資の複利効果は思っているよりも凄いです。

十数年という期間を経て、今では毎月の税引き後のキャッシュフローが月100万円を超えるくらいになりました。このくらいに再投資の効果が進んでくると、選択肢の幅が大きく増えます。

当たり前ですが、何もしなければ年間1200万円の現金が増えます。それだけ、融資属性が高くなっていくということです。有利な市況でない時は、何もしないという選択肢を取りやすくなります。

「貧乏から抜け出す」と覚悟した時は、どんな市況であってもチャレンジするしかありません。やっぱり、不動産投資にとって、「時間」はかけがえのないものです。その市況の中でも、どうにかこうにか収支が成り立つ投資を無理して探すことになります。そして、無理のある物件を努力と根性で満室経営をすることにもなります。

でも、物件を買った後は、少し心が違います。何もしなくても収益を生んでくれる物件があることで、焦る気持ちが減少します。とりあえず、それらの物件が稼いでくれます。

次に、物件を購入するときにも現金買いの選択肢が増えます。2年毎に2000万円台の中古アパートを買っても良いのです。現金買いであれば、大幅な指値も通りやすいです。買い時の市況が来たときに、超優良物件を瞬殺で買うというようなケースもあり得るでしょう。

私も優良物件を見つけたときに、現金買いの方に横からさらわれたことも経験しました。それを自分もやることができる立場になってきたということです。現金買いは投資効率は大きく下がりますが、安く買えるので失敗の少ない安全な投資となります。スピードと安全と、どちらをとるのか悩むところではありますね。

それなら、融資特約をつけないで買付を入れるという選択肢も増えます。現金がある中であれば、融資が通らなくても現金で買えます。その安全があるからこそ、融資特約をつけないでも買付を出せるのです。

融資特約とは、融資が通らない時は契約をしないという特約のことです。これがあれば手付金は戻ってきます。これがないと、解除した時に手付金は取られてしまいます。

買えるだけの現金があるのですから、融資が通らないことはまずありません。融資は利用できるでしょう。この方法なら、投資効率も高くなります。規模拡大のスピードは落とさずに、優良物件を買いやすくなるメリットだけを享受することが可能です。

実際、私の6棟目物件のときには融資特約を付けない買付を初めて経験しました。融資特約をつけないのであれば、大幅な指値を受け付けるということだったので、融資特約を付けずに購入しました。これだけで400万円以上の値引きが可能になったのです。1割以上も安くなったのですから効果は抜群です。

そのくらい効果のある選択肢です。売主側としても、融資が通るかどうか分からない客に何度も振り回されると、簡単に数か月が無駄になります。そんなことが度重なっているケースでは、もう嫌になっていたりしますからね。

あとは、規模の大きな物件や好立地の物件にチャレンジをすることができるようになります。

例えば、1億5000万円の物件を購入したとすると、フルローンだとしても10年ローンでの毎月の融資返済額は135万円です。既に、キャッシュフローが毎月100万円出ている状況ならば、毎月の融資返済額は35万円だけ不足することになります。表面利回りが8%だとしても余裕でしょう。繰上返済をしながら、7年くらいで完済できちゃいそうです。

最初は「貧乏を脱却したい! 安全な生活を確保したい!」 と思って始めた不動産投資ですが、コツコツやってくると選択肢の幅は、こんなに増えるのです。ある程度の規模になると、不動産投資が格段にやりやすくなるのが実感できます。そして、更に成長したら、選択肢の幅が増えるのでしょう。

どんどん儲けることが簡単になっていくのが不動産投資だとは聞いていましたが、それが実感できるようになってきた気がします。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、埼玉サラリーマン大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
埼玉サラリーマン大家

最終更新:3月22日(木)11時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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