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マイホームの前に収益物件を買う3つの理由

2月24日(土)11時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© kelly marken-Fotolia)
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(写真© kelly marken-Fotolia)
みなさん、こんにちは。

不動産投資関連の本でよく取り上げられるのが「お金を生まないマイホームは単なる負債だから買っちゃダメ」というものです。賃貸アパート・マンションといった収益物件を買うためにするのはお金を生む「良い借金」で、自宅を買うのは「悪い借金」とされているからです。

ただ私自身は、必ずしもマイホームを買うことが間違いだとは思っていません。現在、超低金利の状況下であれば、家賃と同程度のローン返済額で、同程度かそれ以上の家を買うことが地域によっては可能です。特に中古物件であれば、賃貸と持ち家の家計負担はそれほど大きく変わらないはずです。

自分で固定資産税やメンテナンス費用などを負担しなければならないというデメリットはありますが、必ずしも「持ち家派よりも賃貸派のほうがお得」とは言えません。

ただ、気をつけないと行けないのは「買う順序」です。収益物件を買ってから不動産投資をするつもりであれば、マイホームは少し待って、まずは収益物件を買うべきです。

■融資の受けやすさ

家を買うとなると、多くの人は「住宅ローン」を使うでしょう。ローンを使ってしまい「借金がある」という状態になると、収益物件を買うための融資が受けにくくなります。マイホームのローンがあるからといって、収益物件向け融資が受けられないというわけではないですが、無借金の賃貸暮らしと比べると、条件的に厳しいことは間違いありません。

しかし、順序を逆にして、収益物件向けローンを借りてから、マイホーム向けの住宅ローンを借りるとしたらどうでしょうか? 住宅ローンの後の収益物件向けローンよりも、まず借りられる確率は上がります。庶民が自宅を持つために用意されている住宅ローンは、収益物件向けローンと比べて審査基準や融資条件がゆるく、借りやすくなっているからです。

■節税につながる

個人向け住宅ローンでマイホームを買うと、住宅ローン控除として、所得税・住民税の優遇があります。控除される額は税率にも左右されるため、税率の高い高所得の人ほど、控除の効果は大きくなります。

そして、不動産投資がうまくいくと、必然的に収入は増え、高収入になる可能性があります。最初にマイホームを買ってから不動産投資をするのではなく、不動産投資で収入が増えてからマイホームを買って控除を受けるほうが得策です。

もう一つの節税につながる点は、法人で不動産投資をやる場合です。法人で不動産投資をやるのであれば、なおさらマイホームを買うのは後回しが得策です。細かいことは省きますが、法人でマイホームを購入し、役員社宅として貸すという形をとることで、法人税などの節税につながります。

個人から法人に「家賃」を支払う必要がありますが、その額は相場よりも安くなりますし、そもそも自身のもつ法人に環流するようなものです。賃貸住宅を法人名義で借りて社宅にする手法もありますが、賃貸で出ているものではなく、こだわりの家がほしい、建てたいということであれば、法人での購入という選択肢は一考の余地があります。

ただ、法人で購入すると、金利の安い個人向け住宅ローンは組めませんし、上記の住宅ローン控除も使えません。どちらが得かは、よく考えて試算してからとなります。

■マイホームを買うための知識が身に着く

収益物件を買い、賃貸経営をやっていると、不動産や住宅についてある程度の知識が身についてきます。膨大な数の物件を見て購入する不動産投資をやっていれば、当然ながら目利き力はアップしていきます。「これを賃貸に出したらいくらとれるだろう?」と立地や建物を見ることは、不動産投資をやっている人だからできる視点です。

などと、偉そうに書いている私ですが、実はマイホームを買ってから不動産投資を始めました。不動産投資に目覚めたのが、マイホームを買ってから十数年後で、幸い、住宅ローンは支払い終わっていたので、融資などの面ではそれほどマイナスにはなりませんでした。しかし、購入した自宅で家賃をいくらとれるかを試算してみると、絶望的な数字しか出てきません。

「かなり失敗したな~」「今ならもうちょっといい家買ってるよな」というのが正直なところです。マイホームか収益物件かを迷っている方がいらっしゃれば、私と同じ轍を踏まないようにご注意ください。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、ものぐさ大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
ものぐさ大家

最終更新:2月24日(土)11時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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