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売却することで得られる大きなメリット

2月14日(水)11時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© sunabesyou-Fotolia)
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(写真© sunabesyou-Fotolia)
物件売却をすれば売却益が入ってきます。今の不動産市況であれば、問題の多い物件や高値掴みの物件でなければ、売却により利益が出るのではないかと考えています。

物件売却のメリットは「売却益」がメインになりがちですが、それだけではありません。いま売却しないと築年数が多くなってしまい買い手がいなくなるとか、これから修繕費が多く必要になりそうだから売ってしまいたいなど、目的によっては様々な売却効果が期待できます。

築年数の古い物件の定義は意見の分かれるところですが、一般的に法定耐用年数が過ぎている物件は「築古」といって良いでしょう。こういった物件は、修繕箇所がどんどん増えていきます。中には高額な修繕費を必要とする不具合も出てくるでしょう。

最悪、収支が悪化することも考えられるので、売却を視野に入れる時期でしょう。ただ、問題は買手側でなかなか融資が出ないことがあります。そのため、仮に買付が入っても融資の問題でなかなか売れないのです。売手市場の現在では、高属性の方や現金資金を持った方が買えることはあります。もし売れるようであれば、売ってしまうのが得策です。

外壁塗装を20年以上実施していない物件は、限界を迎えています。近日中には修繕を計画しなければなりません。でも、その修繕費は他の修繕費等に比べて大きくなるのが普通です。比較的安く修繕できる小規模物件でも集合住宅であれば数百万は必要で、大規模ともなると数千万円必要になっても不思議ではありません。そうなると修繕前に売ってしまおうとなるわけです。

ただ、こういった外壁塗装が長期未修繕の物件は見た目も悪いので、なかなか納得のいく値段では売れないものです。さらには修繕費分を指値されることもあります。この場合、外壁塗装費は売主側で負担し、塗装を行った後に売却する方法もあります。

外壁塗装を行えば物件は見た目も良くなり、価値も高まります。塗装前の査定価格に塗装費を上乗せしても更に、高価で売却できる可能性も高まります。やはり、物件は見た目が大事なのではないでしょうか。

法定耐用年数がのこり僅かで、入居率も半分以下なんて物件を購入して、自分で物件に手を入れ、入居者獲得のための対策を行い、数年かけて満室にしたなんて物件は愛着がわきます。しかし、築年を重ねるうちに物件は耐用年数を過ぎてしまいます。こういった物件を売るのは非常に心苦しくもありますが、とても売り時です。

現在は優良であっても、時期を誤ると問題物件になる危険性があります。売り時はなかなか難しいですが、売れるときが好機なのです。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、戸田 匠さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
戸田 匠

最終更新:2月14日(水)11時00分

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