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買付を止める不動産会社、瑕疵を発見する銀行

2月13日(火)20時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© BillionPhotos.com-Fotolia)
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多くのコラムニストが書いている通り、私も数年前から暗号通貨(仮想通貨)にお金を入れていました。年末はビットコイン、年始はリップルが大暴騰しましたね。放置していただけなのに、30倍以上になって、とてもラッキーな思いをしましたが、バイ&ホールドを固守する私はそのまま放置状態です。利益確定すると雑所得としてとんでもない税金がかかりますからね。

眺めている間に、あっというまに暴落して。今は最高値時の5分の3くらいです。それでも、まあそこそこなので、今も放置状態。暗号通貨の投資では、あらためて人の意見は人の意見として聞くけど、意見は意見、人の意見に盲目的に従ってはだめだということを学びました。

今から数年前、マウントゴックスの事件直後に投資機会があり、まあまあの大金を投入しようとしたのですが、いろんな人に止められました。で、ちょぼちょぼの額にしたら、今この大暴騰。あの時人の意見を聞かないでいければ、私も「億り人」でしたね。ま、これも運ですね。未来はわかりませんから。

それで、ホールドしている額とは別に、去年の7月から少額で、かつコインを分散して、私の金融投資ポリシーであるドルコスト平均法です。13通貨、1000円ずつ、月2回です。しょぼいでしょう?

こっちは8月ぐらいに元本割れもありましたが、ひたすらバイ&ホールドで正月明け後の暴落後でも投資元本の2、3倍で推移しています。普通の金融投資よりもボラティリティが高いので、すごいと言えばすごいのですが、あまりにボラティリティが高く、リスクが高いので、遊び金程度に留めるつもりです。暗号通貨で「億り人」は遠いですね。

だいぶ脱線しましたね。すみません。さて、不動産投資。先月の事件二つの経過報告です。自治体の要求で太陽光発電施設の償却資産申告は結局することになりました。収益への影響がどうなるかなど、また報告します。

もう一つの事件、サブリース大手の一斉退去問題はまだ進展がありません。今も私の管理を一手に引き受ける不動産業者が交渉に当たってくれています。この件は、私の投資収益、不動産事業にも大きな影響があるので、戦々恐々としています。大量退去に対応するために、お金が使えませんね。こちらも進展があり次第ご報告します。

さてさて、年度末と繁忙期が来ます。この間、新たな投資、融資相談、繁忙期の満室努力などがあり、不動産投資家としては知恵を絞り、努力する時期です。この時期を乗り切るために、私は不動産(管理)業者、金融機関に助けられながら仕事を回しています。特に、彼らとのパートナーシップが成功のカギになります。

私がこのタイミングで、パートナーたちにどのように助けられているか、そして、どのようにアクションしているかを開示してみましょう。

■年度末に決済物件の紹介をいつもしてくれる不動産業者

金融機関も企業ですから、目標管理されています。担当者、支店で振られた融資目標額を達成しなければなりません。最近では昔ほどきつくはなくなったようですが、それでも年度末、半期末に目標達成を問われます。

こうしたタイミングに合わせて決済ができる案件は融資も引きやすいので、このタイミングで確実に買える人の一人である私に紹介してくれるようになっています。

ちょうど、都内一棟ものを紹介いただきました。都内で私の条件に合致する物件ですが、想定より大規模です。一桁億の真ん中くらいです。融資を執り行う金融機関も選定済みです。今回も金融機関は不動産業者の紹介です。

これから年度末に向けて融資申し込み、評価となっていきます。もちろん、不動産業者から紹介された金融機関がNGの場合は、私が付き合いのある金融機関から融資をしてくれるところを探します。

毎年のことですが、年度末決済を狙って紹介してくれるのは助かります。金融機関が乗り気ですから。また、最初から金融機関の想定ができているので、ムダな動きをしなくて済み、とても助かります。金融機関、不動産業者、私という「三方良し」なのです。

こうした不動産業者が私には2社あります。私は一度買うと、何件も同じ業者、というか営業マンから買うのです。常に連絡を取り合いながら、物件が出次第紹介してもらえるようにしています。しかも、相当早い段階で。

■自分が紹介した物件でも「買い付け」を止めてくれる不動産業者
上記のように年度末や半期末を狙って紹介してくれる物件をすべて買うわけでもありませんし、買えるわけでもありません。あまりに良い物件ばかりだと目移りしますし、フルローンが何度も引ける場合は迷ってしまいます。こんな時に、不動産業者が私を止めてくれることが多々あります。

営業マンにとっては、とにかくたくさん買わせてしまった方が良いのでしょうが、私の場合は長期に渡って買っていくので、長期的に良い物件を買わせて、長く買い続けてくれた方が有利だと思うのでしょう。というか、常々「長期的な視点で付き合ってくれ」と言ってもいますし、実際に買い続けるのです。

たとえば、最近こんなことがありました。私はここ数年新築戸建てを買っています。条件のいい新築戸建てがあれば紹介してくれるように依頼していました。ある不動産業者の支店の担当者から連絡がありました。その不動産業者が企画している大学そばの学生向け戸建てタイプのアパートがあり、土地の仕入れ段階から話を流してくれたのです。

この業者からは何戸か新築戸建てを買っているので、私への信用は高く、優先的に回してくれます。土地の仕入段階からなので、誰よりも早い話です。私は、「買うつもりはあるので、優先的に回してください」と話していました。

時間が過ぎて、建物のスペックが出てきました。新築で表面利回り8%超です。今時新築で表面8%なら悪くありません。検討対象としていると、ちょうど紹介してくれた担当者から連絡が入りました。

「これは悪くはないのですが、さほどおいしい物件ではありません。周りの家賃相場と比べて見積もり家賃が高すぎる想定ですし、新築でも、そう長くは競争力を維持できません。建物の品質スペック的には周りの競合物件との大きな差別化はないので、すぐに陳腐化します。そうなると、周りの物件との競争に巻き込まれます。無理に買う必要はありません」とのこと。

この担当者は、販売と賃貸の両方の責任者です。数字をあげたいという欲求はありながら、購入と物件管理の両方の視点で客である私のことを考慮し、自分の数字より重視してくれたのです。それなりの規模の新築アパートなので、この担当者が次に購入可能な人を見つけるのも難儀だと思います。私に買わせればあっという間に数字達成ですが、そうしなかったのですね。

同じようなことが、別なところでもありました。物件視察に行って、私も気にいって買い付けを入れようとした時、その地域の担当者が止めに入りました。曰く「良い物件ですが、供給過剰エリアです。一度空室になると埋めるのが大変です。少しくらい利回りが良くてもダメです。買うのをやめた方が良いです」とのこと。金融機関と話を始めた物件ですが、買うのはやめました。

この物件は良い物件ですが、最近バタバタと退去があり、半分空室となりました。1月半ば過ぎてもすぐに埋まる気配はないとのことで、買わなくて正解でした。

自分で紹介したお薦め物件でも、条件が合わなくなれば即買うのを止めてくれる不動産業者は、私の失敗を事前に止めてくれる重要なパートナーなのです。

■物件の買い付けの判断をサポートしてくれる金融機関

買い付けに対しては、金融機関も重要なパートナーです。何棟も同一の金融機関の融資で買っていると、物件の瑕疵を発見してくれたり、買い付けを止めてくれたりします。

瑕疵では、そもそも、建築基準法などに違反している場合は融資検討が早い段階でストップするので助かっています。建蔽率違反、容積率違反を見つけてくれるのはいつも金融機関でした。

また、投資初心者の時に建築確認書と異なる物件が出来上がった区分を買ってしまったことがあります。私の物件を調べていた中で、図面にない部屋を買わされていたことを発見してくれたのも金融機関でした。この物件は明らかな売主の瑕疵として買い戻ししてもらいました。このまま持ち続けていて、いざ売却の時に大問題にならなくて本当に助かりました。

以前のコラムで書いた「公図」のない物件にNGを出してくれたのも金融機関でした。しかし、この物件は川のほとりでどうしても欲しかったので、別の金融機関の融資で買ってしまいました。さて、売却できるのかどうか、あと数十年後に結果がでるでしょう。

最近、新規の物件の購入・融資の相談にも行っていますが、1件購入を止められました。理由は担保価値の問題とキャッシュフローでした。買い付け前に相談して、簡易に見積もってくれるのです。いつも金融機関の眼鏡にかなうかどうかを気にしているわけではありませんが、保守的な視点で、無理な物件購入をしなくて済むので助かっています。

私は金融機関とのコミュニケーションは欠かせません。近くに来たら挨拶に行き、自分の本や雑誌記事が出たらプレゼントし、決算書や確定申告書は素早く届けています。私の法人2社、私と配偶者のすべての取引、物件、収益、預貯金は金融機関には完全に公開します。絶対に隠し事はしません。

経済活動はすべて透明にして、隠し事なく付き合い、返済は一切滞らせず、融資金額を増やし続ける良い顧客になれるように努力しています。金融機関はパートナーですから、彼らにとっても付き合うメリットがある顧客にならないといけないのです。

■2018年の金融機関の融資姿勢の感触

さて、昨年の4月くらいに金融庁からアパート融資の過熱へのけん制がありました。やはり、昨年末から融資姿勢がさらにきつくなったようです。複数の金融機関に伺うと、複数の金融機関がこういいます。

今までの付き合いがあって、信用がある顧客には、これからも積極的に融資します。しかし、ご新規さん、特にサラリーマンの新規大家さんには融資は基本しないでしょう」とのとこでした。良い物件で、融資が引ける時には頑張って借りた方が良いですね。ただし、無理のない範囲で、ですが。

もちろん、すべてにおいてこの通りではないでしょうが、選別が進んでいて、融資は絞っていくようですね。先にあったように取りやめた物件もありますが、次の物件を早くもってきてくれれば、融資する方向で検討するとの甘い(?)お言葉をいただきました。

株も調子が良いですが、1月半ばからは、不動産投資も暗号通貨もブームに対してはちょっと踊り場ですね。ま、過熱していたり、活況だったりしたほうが良いとはいえ、実際はいつも踊り場的な状況が正常なのでしょう。

今年の滑り出しは良いようですが、実体経済と遊離した場所で活況な状況に対し、確実に調整が入ると思います。ブームに踊らず、慎重にしていきましょう。今年も淡々と投資していきます。では、また次回。
石川 貴康

最終更新:2月13日(火)20時00分

不動産投資の楽待

 

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株式会社ファーストロジック

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