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全6棟を「無借金経営」するオーナーが2017年の家賃収入と経費を大公開!

1月22日(月)11時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© vetkit-Fotolia)
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(写真© vetkit-Fotolia)
こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

2017年のデータ集計が終わったので、年間の家賃収入とキャッシュフローの額を把握することができました。2016年よりも悪化していましたが、ほぼ予想通りでした。少しですが、内訳と金額を公開したいと思います。

2017年の年間経費は611万円でした。年間家賃収入2783万円に対して、経費率が21.9%となっています。便宜上、減価償却費を除いた経費で計算しています。この経費の内訳をみていくと、以下となりました。

管理委託費:122万円
入居者獲得のための広告費など:88万円
固定資産税:76万円
保険など:15万円
共用部分の電気・水道代:8万円
融資支払い利息:2万円
その他(維持費・原状回復費・税理士報酬など):300万円

管理委託費が122万円となっています。サラリーマン大家では、やっぱり管理会社は欠かせません。だいたい、管理委託費が3%~5%程度ですから、年間家賃の4%強となります。固定資産税は、年間家賃の2.5%前後。保険や共用電気・水道など、その他の固定経費が25万円で年間家賃の1%程度。これらの金額は、だいたい変わりません。ですから、経費をコントロールするには原状回復費や修繕費を変えるのが手っ取り早いと思います。そのボリュームも大きいです。

修繕費や原状回復費で280万円以上かかっています。つまり、これだけで年間家賃収入の10%を占めているのです。しかも、私の場合はセルフリフォームを行っています。また、業者への直接発注で安く施工してもらってもいます。それらを駆使しても、これだけの経費がかかっているということです。2017年は突発的な修繕が多かったので、いつもよりも修繕費が多いですが……。

もし、管理会社に任せきりでマージンの乗った原状回復工事を行うのであれば、経費率はさらに上がることになります。おそらく、感覚的に言えば1.5倍~2倍くらいでしょう。修繕費・原状回復費が年間家賃収入の15%~20%を占めるようになっちゃうかもしれません。すると、全体の経費率が26%~31%くらいに上がるイメージですね。

経費率が上がるからダメだということではありません。ある程度を管理会社に任せて、外注したわけですから利益が減るのは当然です。それも選択肢のひとつです。その対価として、5%経費率が悪化したとしても仕方がありません。

年間家賃収入が2800万円なら、その対価が140万円だったわけですね。それで本業に支障が出ない、不動産投資に集中できるというメリットが発生して成功できることもあるでしょう。経費率が30%になったからと言って、儲からなくなったわけではありません。十分に利益は出ているわけです。当然、キャッシュフローには大きな影響が出ます。様々な数値指標を計算して、戦略として成り立つのであれば選択肢の一つとしては「あり」です。

ただ、私は貧乏性なのでしょう。自分でやれるだけ頑張って、できるだけ経費を削減して、筋肉質の経営を続けてコツコツと利益を積み上げるほうが性に合っています。外注を増やして、経費率を上げてでも、自分の時間を増やして勝負なんていう手法は、私の場合、ストレスが増えちゃいそうです……。

自分の性格や、自分の得意分野などによっても取るべき手法は異なります。様々な手法を試して、自分の性格に合った手法を見つけてみてください!

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、埼玉サラリーマン大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
埼玉サラリーマン大家

最終更新:1月22日(月)11時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

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