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「立地・環境」重視の物件選びでCF1500万円を達成

1月22日(月)20時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© chombosan-Fotolia)
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(写真© chombosan-Fotolia)
これまで、加藤隆と言えば「失敗談」ばかり脚光を浴びてきましたが、実はそれらを補って余りある成功談もあります。「失敗」だけだと、引いて終わりですものね。

今回は、そんな成功談の概要をお話し、又、別の機会にでも、個別の詳細を御紹介できればと思います。総じて言えることは、物件については、立地・環境がいいエリアを選択しておけばいいことがあるということです。又、資金調達については、金利引下げ・借換え等により、キャッシュフローを良くすることが可能です。

■不動産経営のメリット

不動産は、他の金融商品、外国為替、貴金属、株と違って、決まった相場があるわけではなく、インサイダーといった発想も無く、融資受けもできるので、いい資金調達をして割安で購入したり、リフォームして賃貸に出したりと、ある程度自分でコントロールができるものです。

また経営においては、賃貸料という安定したインカムゲイン、保険機能(団体信用生命保険)、節税機能(所得税・住民税、贈与税・相続税等)の3本柱で収益を良くすることが可能です。長期的にはインフレ等も想定し、資産価値が増え、キャピタルゲインが得られるかも知れません。他にも、人脈(不動産、金融、各種士業、不動産経営者仲間等)・経験(法令、会計・税務、不動産等)が形成できる、社会的意義・やりがいがある(不動産賃貸業という社会的役割、自己救済)等のメリットもあります。

長期的・大局的観点で見た場合、インフレも想定しておいた方がいいのではないでしょうか。日本も1200兆円の負債を抱え、紙幣・国債等を乱発しています。その場合、相対的に借入金の負担は減り、数に限りのある実物資産は価値が上がります。昨今では、貴金属・株・不動産等が上昇傾向と言われていますが、私は紙幣の信用・価値が下がってきているのではないかという見方をしています。その場合、借入金を活用して実物資産、特に不動産・土地を立地・環境のいいエリアに持っておくのが有効だと思っています。

■不動産経営の概況

さて私は御蔭様で、今では東京・博多・札幌・名古屋・京都・小樽・千葉と全国展開で、108戸所有。不動産経営によるキャッシュフローは年間1500万円(家賃4700万円-支払ローン・諸経費3200万円)で、私のサラリーマンの安月給を上回っており、減給・リストラ・倒産母さんのリスクにおびえることもなくなりました(資産7億円-負債5億円=自己資本2億円)。

又、実質破たんした年金のみにすがることもなくなりました。やはり、現預金等の資産がいくらというよりは、毎月安定収入が入る仕組みを作っておくということは安心ですね。サラリーマンのうちは所得が高く税金も高いですが、耐用年数の短い中古物件を購入し、減価償却費を計上し、又、不動産関連経費を積み上げることにより節税効果を享受し、所得税・住民税ゼロにできています。付帯的に、各種手当受給・奨学金の活用もしやすいです。借入金の活用・不動産資産の評価圧縮効果も活用して、将来の相続税も節税できます。

■どのような立地の物件を選んできたか……具体的に紹介!

【東長崎駅近新築区分所有マンション】

私が不動産経営に携わるきっかけとなった最初の物件です。新築区分所有マンションで、女性専用・楽器対応マンションです。平成バブル前の1986年12月(当時28歳)購入の為、値上がり前の価格1210万円で購入できました。その後、担保余力を活用して、結婚資金を融資して貰えました。その後は近くに都営大江戸線も開通し、新宿にも直行で行けるようになりました。ローン終了後は担保にし、政府系金融機関からリフォーム資金を借りられました。

【上北沢駅近中古区分所有マンション】

1戸目は新築でしたが、2戸目からは中古物件・築浅物件に進出しました。1987年1月購入。新築物件は一般的に、売主の広告宣伝費・売却利益等が多めに乗っており、2~3割は割高と言われています。又、新築プレミアムの割高の家賃が設定されていますが、一旦、賃貸に出された後は中古となり、賃貸料は下がる傾向にあります。その点、中古・築浅物件は、リーズナブルな価格になっている割に賃貸料はさほど変わりませんので、利回り・キャッシュフローは良くなります。又、築10年くらい迄は大規模な修理費も発生しないです。

【博多駅近中古(新古)区分所有マンション】

1・2戸目は東京でしたが、3戸目は博多駅近物件と、地方に進出しました。1987年8月購入。地方は一般的に割安で、利回りは良くなります。遊び、出張等で、色々なところに行きましたが、その中で気に入った街に進出していきました。又、自然災害・経済等の面で、リスク分散になります。博多は九州の中心都市で、韓国・中国・台湾等の表玄関です。自然災害リスクも少なく、自動車産業も盛んです。その後、博多駅再開発、九州新幹線も開通しました。

■固定金利の金利引下げ・低金利他金融機関への借換え

今までの区分所有マンションですが、当時は生命保険会社2社から、全期間(25年間)固定金利で融資を受けていました。ところが、最初の生命保険会社から、固定金利にも関わらず「金利を引き下げましょう」との御提案がありました。

私は、ここで更に頑張りました。もう一方の会社からの借入もこちらに借り換える、次の進行中の新規案件(千歳烏山駅近物件)も借り入れる等、抱き合わせで交渉し、纏めて更なる低金利条件を獲得することができました。

【初台駅近中古区分所有マンション】

5戸目は初台駅近物件です。1989年3月購入。新宿駅から京王新線で隣駅で、歩いても行ける距離です。その後、初台駅再開発があり、オペラシティができました。

■地方へ進出、どんな立地を選んだのか?

【札幌:西11丁目駅近中古区分所有マンション】

その後は札幌に進出しました。1992年7月購入。札幌は自然災害リスクが低く、ロシア等の表玄関、北海道の中心地です。観光立地でもあります。

【札幌:すすきの駅近中古区分所有マンション】

10戸目の物件です。1993年4月購入・白色申告・青色申告を経由し、5棟10室基準を満たし、青色申告の事業的規模に達しました。節税がし易くなりました。場合によっては、青色申告専従者控除・赤字繰越(3年間)も使えるようになりました。

【札幌駅近中古区分所有マンション】

1994年2月購入。札幌駅北口の真ん前で、札幌駅から10メートルの好立地。その後、札幌駅は再開発となりました。

【つつじが丘駅近中古区分所有マンション】

1994年1月、自己居住用として、つつじが丘駅近物件を購入しました。自己居住用ですので、住宅ローンが活用できます。住宅ローンは政策的観点もあって、一般的に融資受けし易いですし、全期間固定・低金利です。低金利・無担保(抵当権設定無し)の社内融資も使えました。

この物件は、一時的に共同担保として提供することにより、新宿駅近物件等の融資受けも有利に展開できました。その後、事情があって妻の両親と同居になり、このマンションは賃貸に出すこととしました。不動産会社の金融機関には事情を話し、住宅ローンはそのまま継続して頂きました。

【新宿駅近中古区分所有マンション】

1994年9月購入。新宿駅近の区分所有マンション。1400万円で購入しました。当時あった(今は、再開発中)「新宿パークホテル」の真ん前でした。土地の持ち分は、3平方メートルです。後に、新宿駅南口再開発があり、近くにJRビル、高島屋、NTT DoCoMoビル等もできました。土地の持ち分3平方メートル中1平方メートルが、1250万円で土地収用されました。

土地収用部分は予め考慮の上で建物を建ててあった為、建物にはほとんど影響はありません。土地収用の場合、5000万円迄は譲渡税が不要の為、無税です。結果、この物件を150万円で取得できた形です。道路もでき、道路付けも良くなり、新宿駅東口・西口双方にアクセスし易くなりました。その後も、最近ではバスセンターができ、更に再開発中です。尚、この物件、一般居住用賃貸を経て、その後は、マンスリーマンション・事務所として、活躍しております。

■まとめ

以上のように、立地・環境がいいエリアを選んでおくと、再開発等いいことがあるものです。リフォーム等は後からでも変えられますが、立地・環境だけは、後からでは、変えることはできません。

国・企業・個人共に、貧富の差はますます拡大していくことと思われます。金持ちが欲しがる・住みたがるエリアと、「安かろう悪かろう」で、そこしか買えない・住めないエリアというのが二極分化してくるものと思われます。更には「コンパクトシティ構想」で、人が住むこととされたエリアは、規制緩和で建蔽率・容積率は緩和され、インフラも整備され、ますます人は集まります。

一方、そうでないエリアは、人口減の中、ますます人がいなくなり、やがては、スラム街・ゴーストタウンとなっていくかも知れません。

私の場合は、仕事・プライベート等で良く行くエリアの中で、気にいった町、有望と思った町を選んでいます。例えば、東京であれば、都庁もあり、乗降客数1位の新宿か、新宿に直通で行けるエリア。

地方であれば、原則として、在来線・新幹線が両方通っている町。博多・札幌・名古屋・京都等です(新横浜・新大阪・新神戸等は外しています)。

そもそも、立地・環境のいい優良物件を、割安価格で購入することが最重要です。そして、いい資金調達(スピード、融資割合・金利・期間等)を活用することです。あとは、金利引下げ、借換等で、金利引下げ・融資期間延長等で、資金繰り(キャッシュフロー)を改善していくことです。
加藤 隆

最終更新:1月22日(月)20時00分

不動産投資の楽待

 

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株式会社ファーストロジック

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