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<勝者の成功哲学> 桜木大洋さん

1月18日(木)20時00分配信 不動産投資の楽待

(写真:不動産投資の楽待)
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(写真:不動産投資の楽待)
「家族と過ごす時間が欲しい」―。仕事に追われ、体力的にも精神的にもギリギリの生活を送っていたサラリーマン時代に、その思いで不動産投資を始めた。

そんな桜木大洋さんは、自身の投資について「うまくいかないことがほとんど」と話す。それでも年間家賃収入1億1500万円、キャッシュフロー2800万円を達成した現在はセミリタイアを果たし、願った通りの暮らしを送っている。どのようなマインド、どのような方法をもって、目標を達成することができたのか。その半生、考え方の原点を探った。

■ギリギリのサラリーマン生活……やっと解放された

「サラリーマンを辞める直前は、仕事が本当に忙しくて。朝5時半に起きなくちゃいけないのに、仕事の資料作成をしたり、投資の勉強をしたり、不動産会社に連絡したりしていると、寝るのは午前3時ごろ。何かを判断しようと思っても頭がぼーっとして、いつ倒れてもおかしくない。身の危険を感じるくらいでしたね」

大手化学メーカーに25年以上勤め、デジタルカメラの商品企画に携わってきた。自身の趣味でもあるカメラや写真の仕事は楽しかったし、ヒット商品を生み出すなどの実績もあった。振り返ると「24時間、ずっと仕事のことを考えていたと思います。友人と遊んでいたり、家族と食事していたり、テレビを見ていたりしても、何か企画のヒントはないかと探していました。休日も気持ちは休んでいなかった」。

しかし、年齢を重ねるにつれて給料が下がっていくことが現実味を増した。社内には優秀な若手も多い。残した実績も、すぐに過去のものになってしまうと感じてきた。加えて、会社までの通勤時間が片道2時間かかることも負担だった。「これまで全力疾走を続けてきたから、息切れしてしまったんですかね」。妻や2人の子供たちからも「体を壊してしまう」と心配されていた。

「だから、仕事を辞めた時には『これからどうなっちゃうんだろう』という心配はなくて、『やっとここから解放された』『抜け出せた』というのが感想でした」

その不安がほとんどなかったのも、不動産投資で基盤が築けていたからだ。退職を決心した時点で、年間のキャッシュフローが2000万円を超えていた。「もちろんこれだけで安泰ということはありませんが、ある程度のリスクは対策ができるくらいになっていたので、やめることに対する不安はほとんどありませんでした」

■「アパート経営ってよさそう」

そもそも不動産投資を始めたのは、24時間仕事のことを考えるようなサラリーマン生活の中で、「家族と過ごす時間を増やしたいと思ったから」だという。

「振り返れば、時間に縛られない生活は、今までしたことがなかった。社会人になってからこれまで、常に翌日の会議や提出物、期日の迫るイベントのことが頭から離れず、納期に追われる毎日でした」

朝から夜まで会社にいたため、家族と過ごす時間は少なく、また、このまま仕事だけをしていても、この生活が向上することもないだろうという確信があった。

「それを、『変えるなら今しかない』と思って不動産投資を始めました」。2009年ごろのことだ。

手段として不動産投資を選択したのは「なんとなく『アパート経営ってよさそう』『家賃収入で生活するっていうのはいいんじゃないか』という安易なイメージからです(笑)」と語る。幼少期に母親が「アパート経営をしている人はいいね」と言っているのを覚えていた程度で、知人で経営している人もいなかった。そのため、1棟目として新築木造アパートを購入した時も、「不動産投資という言葉は知らなかった」そうだ。

当時、自己資金はほぼゼロ。「だから、投資をしようと思ってもお金のない人はできるはずがないと思っていました。ところが、『アパート経営』というキーワードで検索してみると、自己資金がなくてもできるという広告が出てくる。これはどういうことなんだろう、と興味を持つところから始めた、純粋な素人感覚だったんです」

■返済比率考えず、反省材料に

「素人感覚」から勢いで不動産投資を始め、千葉県と福岡県に木造の新築アパートを2棟購入した。オーバーローンを借り入れることができたため、自身の資金は拠出していない。しかし、この当時を顧みて、「きちんと返済比率を考えなかったことが、失敗でした」と語る。

「最初は、そういう感覚がありませんでした。自己資金0円で始められると思っていたし、なぜそういうからくりなのか、説明を聞いただけで分かった気になっていました。新築だからすぐに入居者もつくし、修繕費も当分はかからない。後から自分のお金で補てんするリスクもないだろうという、良いイメージだけで踏み込んでしまったのは失敗。今は自分の反省材料になっています」

その時の返済比率は75%程度だったといい、収支は「トントン」。1、2室空いただけですぐに赤字になるような状態だった。「いったん空室が出ると家賃が入らなくなるだけでなく、退去後の原状回復費や仲介手数料、広告費といった経費もかなりかかりますし、それも併せて手残りを考えなくてはならないと、ようやくわかりました」

実際、この木造アパート2棟ではキャッシュフローはほとんど残らなかった。そこで心機一転、不動産投資塾に入り、改めて勉強しなおすことに。2012年5月、不動産投資の再出発を果たす。入塾後3カ月目に購入した1棟目は東京都清瀬市のRCマンションで、利回り11%。そこからRC物件を中心に買い進め、現在の所有物件数は7棟142戸だ。

■成功をつかむための「迅速な行動」とは

すべての物件をオーバーローンで購入してきたという桜木さんは、「即行動すること」と「あきらめないこと」の大切さを説く。

RCマンションを購入した後、半年ほどして木造物件の金利を下げようと金利交渉をしたが、うまくいかなかった。それならばほかで借り換えようと、多くの銀行をまわった。しかし、サラリーマン年収の割に借金が多すぎると、何行も何行も断られ続けたという。その中で、ようやく1行借り換えを受け入れてくれた銀行があった。

「支店長に、なぜ融資をしてくれたのか聞いてみると、『説明資料が自分で作った手触り感のあるデータだったこと、そして資料を提出するスピードが早かったことです』と明確に返答をいただきました」

資産概要書・自身の略歴書・源泉徴収票や確定申告書・返済予定表などの資料を事前にきちんとまとめており、欲しいといわれたその日のうちに提出するよう心掛けた。持っていない資料であっても、すぐさま作成に取り掛かる。

例えば、銀行から「部屋ごとの収支状況の詳細を、できるだけ早いうちに提出してほしい」と要望があったときには、すぐに月割で家賃の入出金履歴を部屋ごとに一覧できる表を作成した。サラリーマンの本業を済ませた後の作業なので、時には徹夜で仕上げたこともある。朝いちばんで銀行にFAXを送り、始業時間を見計らって電話を入れた。

そうして信頼関係を築いた銀行の支店長からは「銀行の支店はいわゆる営業部門なので、実績になる融資をできるだけしたいと考えていますが、審査をする本部はどうしても保守的になる。そういう時に、資料を提出するスピードが早く、迅速に質問に回答することができると、支店としても本部にプレッシャーをかける材料になります」と本音を引き出した。

スピーディな行動は、銀行に対してだけではない。受け取ったメールには、基本的に24時間以内に必ず返信すると決めている。不動産会社から物件の紹介を受けた時ももちろんそうだ。

「たとえどんなに夜遅くても、どんな物件でも、返信する前にパソコンを閉じることはありません。断るときでも、こういう理由でお断りします、と明確に書いて送信しています。そうすることで結果的に不動産会社とも人間関係を構築できて、未公開物件を紹介してもらえるようになるからです。ある不動産会社の社長からは、『深夜2時、3時に返信が来るということはそれだけ真剣なんだと受け止めたし、売主に対してもこれほどやる気のある買主なのだから、と価格交渉や優先順位を上げてもらうための材料にすることができた』と言われたこともあります」

好きな言葉は「今日一日、やるべきことをやり切っているか」。やることが残っているままで寝ることはできない、不安になってしまう、という性格もあるが、いつもこの言葉を自身に問いかけている。

■「融資は頭で考えても無駄」

誰であっても、融資に関する情報は、参考程度にとどめておくほうがいいと指摘する。大家の集まりでも「A銀行の融資が出やすい」「B信金は渋い」などといった会話が飛び交うと話すが、「たとえ不動産市場全体で融資がでにくい状況だったとしても、私には承認が下りたとか、逆に半年前には貸してくれたのに突然だめになるとか、そういうことがよくあるのが銀行の融資。だから、どの金融機関でどんな融資をしているという情報があっても、ほとんど気にしません。実際に融資が通るか通らないかは物件の評価、自身の資産背景、属性などの組み合わせ、それも数ある銀行の考え方次第なので、融資してもらえるまでチャレンジし続けるしかないんじゃないでしょうか」

何度銀行に融資を断られても、そこであきらめることなく打診を続けてきたからこそ、これまで資金を拠出することなく1行から7億円、3行合計で12億円もの融資を受けることができた。「融資を引き出すコツはありません。頭で考えても無駄。あきらめずに行動することです」

サラリーマンを辞めてから、融資は引きづらくなるというのが実感だ。実際、「リタイアしてからも、融資させてほしい」と言っていた銀行であっても、もう少し話をしていくと「確定申告を提出してもらって、その上で所有物件を精査させてもらってから決めさせてください」と答えが返ってきたという。

「これは、お断りの回答ですよね。その場を切り抜けるための体のいいトーク。サラリーマンを辞めて日の浅い今は貸してもらえないというのが、はっきりわかりました。物件を精査してもらっても多分だめなんでしょう。残債もたっぷりあるし。だけど、本気で買いたいと思う物件があれば、今はキャッシュが貯まってきているので、頭金を入れれば交渉の余地があるかもしれない。それでもだめだったら別の銀行に行く。やっぱり頭で考えるんではなくて、行動するしかない。そうするうちに、またいろんな出会いと発見があって、必ず突破口が見つかると思います」

■「真の出口戦略」の意味は

数年所有してもキャッシュの残らない木造アパートはやむを得ず売却したが、基本的には物件の売却は考えていないという。「私は、賃貸業を大切にしたい。単にお金儲けのためではなく、入居者の満足度を上げるためにやるんだと考えていて、入居者の快適な住まいを提供するという、社会貢献も兼ねた事業運営に携わっていると自負することで、結果的に満室経営にこだわる。あえてそういう考え方をしています」

それでも物件ごとの残債、キャッシュフロー、評価額、売却予定価格などはデータシート化して常に把握しており、客観的に見て売却すべき時には、いつでも動けるように準備はしている。だが、「気持ちとしては、ずっと持ち続けて、入居者に満足してもらいたいという思いを失ってはいけないと思います。物件に愛情をもって接したいですね」。

また、自身の経験から「物件は希望の値段で、希望の時期に売ることは難しい」と考えている。「巷では出口戦略として、物件を買ったら、いつ、いくらの値段で売却するという投資シナリオを描くというようなことも聞きますが、私自身の経験では、そんな希望通りの価格では売れず、そういう時に限って空室が出て値切られたり、競合ができて家賃が下がって同じ利回りでも売価が安くなったりと、思い通りにはいかなかったんです」という。

「基本的に不動産投資市場は予測できないので、常に、いつ売ってもいい、いつ売るべきか判断できる状態にすることこそ、真の出口戦略だと思います。そのためにも、満室の維持に気力と労力を使います。設備の入れ替えを考えたり、ほかの投資家さんや不動産会社、管理会社との人間関係を作ったりするほうが大切だと思っています」

■「今の家族があるのは、これのおかげ」という物件

どの物件にもそれぞれ思い出があるというが、再出発を果たした1棟目のRC物件はことさら思い出深い。「今の私たち家族がいられるのは、この物件を買えたから」。そう語るほどだ。

それまで持っていた2棟の木造アパートのキャッシュフローは、1棟当たり年間50~80万円程度。ところが、RC物件では年間500万円近いキャッシュフローとなる想定だった。

そんな時、受験を控えた中学3年の娘が海外に留学したいと言ってきた。桜木さん自身は、経済的にも少なくとも高校までは公立の学校に入ってほしいと考えてきたし、娘も理解してくれていたという。「けれど、海外留学のプログラムがある私立高校のパンフレットを差し出して、『さすがにこれはだめだよね…』と恐る恐る聞いてきたんです」

パンフレットには、1年留学のためにはおよそ500万円かかると書いてあった。そもそも貯金する余裕すらないサラリーマンの収入では、到底カバーできるものではなかった。「本来なら当然却下するところです。検討の余地なし。しかし、数カ月前にたまたまRCの1棟目を買っていて、それが少なくとも年間500万円の収入がある想定で、実際に現金が入り始めて手ごたえも感じていた。だから、娘には、本気で行きたいなら応援するよ、と言ってあげられました」

娘は、意外な父親の後押しに、相当喜んだという。自分の夢をかなえてくれた父の思いに応えたいと、留学先では必死に勉強し、現地でもいい成績を残すことができたそうだ。現在は日本の難関大学に入学し、100%英語の授業の中で学んでいる。また、3歳下の息子も同様に海外留学を希望し、無事に送り出すことができた。

「そういうことができたのも、すべての原点はRCの1棟目を買えたから。あのとき物件を持っていなければ、とてもじゃないけど彼らの夢をかなえてあげることはできなかった」

■家族に理解してもらうために

子供たちも、父親が努力し続ける姿を見ている。だからこそ、不動産投資に理解があるという。もちろん、妻もだ。「不動産投資を始めるときも全く反対されませんでしたし、会社を辞める時も、むしろ歓迎されましたよ」

それは、日ごろの信頼関係がきちんと築けているからだ。妻とは、時間を作って2人きりでランチに出かける。これは、サラリーマン時代から続けてきた。また、なぜ不動産投資をしたいのか、不動産投資でどうなりたいのかという目標もわかりやすく説明し、共有してきた。

「一般的に不動産投資は、騙されるかもしれないとか、うまくいかなかったらどうするのか、と不安に感じて当然だと思うんです。不動産投資は怪しいものだと思われている、というところからスタートして、そういう相手をきちんと認めること。どうしてわかってくれないんだ、となってしまってはいけない。自分の考えを押し付けたり、説得したりするのではなく、自然な会話の中で、相手に理解してもらえるようにしてきました」

仕事でも家庭でも、相手に自分の考えをわかりやすく伝えることができるかどうかを重要視していると語る。例えば銀行に打診をしたり、セミナーで講演したりする前には、家族を相手に練習する。専門家に説明するほうがはるかに容易だが、知識のない人にも理解してもらえるように説明することが大事だという考えだからだ。家族に理解されないものが、他人に理解されることはもっと難しいと話す。

「不動産投資を反対する家族を何とか説得したいというケースはよく聞きますが、何かのノウハウや1つの行動をもって、いきなりスイッチを押して白黒ひっくり返るようなものではありません。山を積み上げていくように、少しずつ構築していくもの。日ごろの信頼関係があってこそのことだと思います」

■意外過ぎる目標、賃貸業で社会貢献する夢

今後の目標は「現状をできるだけ長く維持すること」。成功者としてはかなり意外な目標だ。

「サラリーマンを辞めて2年経ち、ようやく生活スタイルが安定してきました。年齢も考えると、この先10年、20年を穏やかに過ごしたいと思います。健康も、経済状態も、そうやって暮らすことは決して当たり前のことではありません。平凡に暮らすことがもっとも非凡だと思っています。それを維持するために、今の物件を盤石なものにして、人間関係を作って、満室経営をして、トラブルにはすぐ対処できるようにということを、これまで以上にしっかりやっていきたいですね」

一方で、別の夢もある。それは、賃貸経営を通して社会貢献したいということだ。

2011年の東日本大震災の際、自宅のある浦安市も液状化などで大きな被害を受けた。帰宅してみると、自宅は大きく傾いていた。重心がずれ、ドアは勝手に開く状態に。三半規管が敏感な妻や子供たちは、傾いた家に30分といられなかったという。水道やガス、電気などは当然使えない。ペットボトルの水もほとんど手に入らず、トイレも我慢するようになった。まさに「ライフライン」と呼ばれる水の大切さが身に染みた。

発災後の2カ月間、6畳1間のアパートに家族4人で避難生活を送った。蛇口をひねれば温かいお湯が出ることに感動した。その時に避難生活を過ごしたアパートのオーナーは、2カ月間の家賃のみで、敷金や礼金もとらなかったという。

「自分も不動産賃貸業をかじっていた身だから、短期間の入居が嫌がられることも知っていたし、その分家賃を高く設定されても仕方ないと思っていました。それでも、その大家さんが好意的に物件を提供してくださったことが本当にうれしくて、不動産賃貸業は社会的意義がある、いつか自分も、そんな風に社会貢献して恩返ししたいと思うようになりました」

もちろん賃貸業は事業のため、投資効率をシビアに見る必要があることも理解している。しかし、「入居者さんが不満に思っていることがあれば、まずはやっぱりその気持ちを改善してあげたいと思ってしまいますね」

■365日中たった1日の成功で逆転できる

これまでの自分の経験や、不動産投資に限らずビジネスにおける成功者を見てきて気づいた共通点は、「素直であること、迅速に行動すること、そしてあきらめないこと。これが根本にあると思います」。しかし、あと1つ付け加えるとすると、それは「感謝すること」だと話す。

「ほかの人にも感謝するし、自分の運命にも感謝したいと思っています。これは美辞麗句が言いたいからじゃないですよ(笑)」

取材日の2カ月前に右足を骨折し、33日間の入院を余儀なくされた。「すると、普段会えない人がお見舞いに来てくれました。また、生まれて初めて松葉杖をついて歩いたので、松葉杖で歩く人の視点と気持ちが分かりました。ケガをしたからこそわかった事実があるので、そういう自分の運命にも感謝していますし、そして自分に協力してくれる人のありがたみもしみじみ感じました。だから私は、一生涯感謝し続けたいと思っています」

逆に、失敗する人を一言で「あきらめる人」と断言する。

「私は不動産投資ではずっとうまくいかなくて、失敗経験のほうがはるかに多い。365日中364日は物件が買えなかったり融資が通らなかったりする日です。でも、そこであきらめてしまって、不動産投資を辞めていないから、たった1日うまくいって逆転することができる。失敗を次への糧にすれば、それは成功するための準備です。やめたら、そこが失敗点で終わってしまう。成功するための一番の秘訣は、成功するまでやり続けることです」

木造アパートを返済比率を考えずに購入したことも、売却の際に希望通りの価格で売れなかったことも、その点だけを切り取れば失敗だ。融資が通らなくて物件が買えず、そのままあきらめてしまえば、そこで失敗となって終わってしまう。その経験を糧として、あきらめずに次につなげることこそが重要なのだ。

■常にエンターテインメント

7歳の時に父を亡くし、家庭の中で男1人だったため自身が「大黒柱」という意識で成長してきた。大学時代も、昼間は働き、夜に大学に通った。その当時はテーマパークでダンサーとして働いていたが、その時にエンターテインメントの魅力を教わった。自身のダンスで喜びや楽しさを与えることのすばらしさを知ったと話す。

現在、自身の賃貸経営のかたわら、不動産投資のコンサルタントやセミナー開催も行っている。こうした時にも、常に心掛けるのはエンターテインメントだ。それは、決して面白おかしくすることや、物件にユニークさを求めるということではない。「人に何かをしたときに、喜んでもらえる。幸せになってもらえる。そういったことを与えられる人間になりたいというのが、私の根本にあるのだと思います」

例えばセミナーを受講したサラリーマンが、「自分にはサラリーマンしかないと思っていたのに、桜木さんのおかげで選択肢が増えました」と言ってきてくれることが、とてつもなくうれしく、生きがいにもなると語る。

不動産投資を通じて、誰かの幸せをかなえる。こうした成功もまた、1つの形だ。


■ぶっちゃけ本音トーク

現在の総投資額は……自分でお金を出したという意味であれば、ほぼゼロです。つい最近戸建てを現金で買ったので、正確に言うと総投資額は400万円ですね(笑)

初期の木造アパートでは、内見者向けにポップを作って置いていたんですが、これは賛否両論でしたね。オーナーのやる気が伝わると感謝してくれる管理会社もあれば、オーナーが細かい人に思えて、敬遠してしまうという管理会社もありました。賃貸経営ではいろんな人がいて、これが正解というのがありませんね。奥が深いというか、幅が広いというか。

足を折って入院して、退院してからもほぼ毎日リハビリのために通院するんですが、サラリーマンではないので、予約をとるにしても9時から17時まで先生の空いている時間、好きな時間にとることができる。これはストレスがありません。

そう考えると、会社勤めだったら仕事の引継ぎとか満員電車での通勤とか、相当大変だと思います。皮肉な言い方をすれば、今はケガをするのに最適な時期だったんじゃないかと。入院中も収入は減らないし、勤務時間も気にしなくていいし。

■こんなこと聞いてみました

Q.趣味はなんですか?

A.1つは、20代から始めたダイビングです。海に潜るというのは地上で生活していては一生わからない世界なので、楽しいですね。

最近は腕時計も好きです。これまでは全く興味がなくて、時間さえわかればスマホでもいいと思っていたのですが、1年前に機械式の高級腕時計を購入して以来、魅力に取りつかれました。一生使えるだけでなく子供にも引き継げるし、メーカーの歴史や職人の魂を知ると奥が深い。機械式なので1日5秒以上狂ってしまうのですが、それがかえって毎日時刻を合わせて、外すときも磨いて……と大切にできて、購入後1年経っても全く飽きません。

あとは、やはり写真ですね。本業でしたから、趣味というか、切っても切れないものです。

Q.好きな本はなんですか?

A.「7つの習慣」は読み込んでいます。個人向けのファシリテーターの資格も持っていますが、実は、文学部卒業なのに昔から本はほとんど読みませんでした。漫画ばっかりで、漫画でことわざと漢字を覚えました。幼年時代の僕の教科書は全部漫画です。一番読んでいたのは、知る人ぞ知る「荒野の少年イサム」かな。

Q.無人島に3つ持っていけるとしたら?

A.劇団のオーディションみたいな質問ですね……(笑)うーんと、テレビ。つながることが前提で。テレビドラマが好きなんですよね。テレビがない生活があまり考えられない。あとはパソコン。

それと、やっぱりカメラは持っていきたい。美しい風景を見たらだれかに伝えたいという欲求があるので、カメラは持っていきたいです。 そう思うと、テレビとカメラは常にあるな……いやだな、そんな文明の利器っぽいの(笑)

あ、あとこの前ハワイに行ったときに使った、寝っ転がれる浮き輪! 使ったとき、気絶しそうなくらい幸せだったんです。せっかく無人島で、海つながりということで、あれを持っていきたい。

○桜木大洋さんプロフィール

1966年生まれ、51歳。年間家賃収入1億1500万円、CF2800万円。7棟142戸を所有する。賃貸経営のかたわら、不動産投資セミナー講師も務める。著書に「自己資金0円からはじめる不動産投資」「不動産投資でハッピーリタイアした元サラリーマンたちのリアルな話」。悩み多き不動産投資を目指す人へ、「不動産投資成功マインド養成バイブル」も無料で配信中。
不動産投資の楽待 編集部

最終更新:1月18日(木)20時00分

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株式会社ファーストロジック

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