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「新築プレミアム」って本当にあるのか?

1月14日(日)11時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© denebola_h-Fotolia)
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(写真© denebola_h-Fotolia)
こんにちは! Mr.&Mrs.大家です。

我々の投資方針として「新築」がひとつの柱になっておりますが、しばらく賃貸経営をするなか、新築のメリットについて再検証が必要かもしれないと思えてきました。

■入居付け、最初は良いが……

新築物件のメリットとしては、主に以下の4つがあると考えています。

(1)入居者が入りやすい=強気の賃料設定ができる
(2)修繕の必要がない、あったとしてもデベロッパーに保証されている
(3)耐用年数が長いため、融資で有利になる

賃貸経営の最も大きいリスクが空室リスクであれば、(1)はメリットとしてとても大事ですね。しかし我々の経験では、必ずしも入居付けに「新築プレミアム」を味わえませんでした。

それは、まず家賃設定に現れました。「新築であっても周辺相場よりも高い場合は入居付けが困難」と管理会社に言われたにもかかわらず、駆け出しの我々は強気の家賃設定で臨みました。

徐々に埋まっていったので安堵していたところ、半分ほど埋まった後は、いっこうに内見者が現れません。ローン割れを起こすわけにはいかないので、管理会社の提案を受けて、一段低い家賃設定に変更しました。

それでも、しばらく順調でしたが、最後の2部屋が埋まりません。これ以上、家賃自体は下げられないので、やむなく広告費を厚めに投下し、ようやく満室に至りました。購入当初は「新築プレミアム」を信じ切っていたので、正直、落胆しました。

最近は、どんな地域でも賃貸物件がやや供給過剰になっており、運悪く新築が同時に数件でも周辺に建てば、新築プレミアムどころではなく熾烈な価格競争に突入します。築浅物件もそこに入ればなおさら加熱しますね。もちろん管理会社の力や、物件の位置関係などの要素はありますが、単純に新築だからすぐに優良な入居者で満室になるという幻想は捨てました。

新築が中古よりも決定的に優位な(2)の修繕に関しても、やはりイメージとは少し違います。新築だからといって、壊れないわけではありません。我々の新築物件でも、最初の6か月で数か所の修繕が発生し、そのうち入居者が困るような重大案件もありました。

新築保証の一環として、ほとんどは無償で業者さんが修理してくれますが、やはり手間や入居者への迷惑を考えると、好ましくありません。

でも、考えてみましょう。大資本のデベロッパーでさえも、新築の物件でいろいろな問題を起こしてきましたよね。例えば、傾き物件や耐震偽造問題など。日本を代表する企業であっても建築時にミスをします。

我々の木造物件を建てる小規模の工務店さんが意図せずに間違えることも多々あるでしょう。なので、新築=完璧で修繕の必要がない物件というイメージは抱かないほうがよいと考えています。

(3)の融資については、以前まで、新築物件は耐用年数が長いため、融資の期間を長くとれるというメリットが重宝されていました。新築木造なら22年のところを、30年のフルローンにしていただける金融機関もありましたね。

もちろん積算や収益性、また借り手の属性にもよりますが、物件を初めて購入するのサラリーマン投資家でそこそこの年収と資産があれば、金利も含めてかなり有利な融資条件を得られていたかと思います。しかし、昨今は状況が一変しました。

普通の新築木造物件をサラリーマン投資家が購入しようとしても、フルローン30年のような条件は出ません。金融機関によっては、サブリースなどにより少し良い融資条件が出るようですが、それ以外の場合は絶望的と言わざるを得ません。

新築RCの場合は別でしょうが、我々が照準としている東京エリアの新築RCはほとんどの場合利回りが低く、出物も限られているため、なかなか実現に至りません。ここでも、新築のメリットは力を発揮してくれません。融資条件が有利でなければ、築浅でも築古でも、利回りが取れる物件を検討する必要がありますね。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、Mr.&Mrs.大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
Mr.&Mrs.大家

最終更新:1月14日(日)11時00分

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