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関西で民泊に「強いエリア」、地名を公開!

1月13日(土)20時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© beeboys-Fotolia)
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2014~2015年にブームとなった宿泊施設予約サイトAirbnb(エアービーアンドビー)を利用した民泊は、もはやブームではなく不動産収益をあげる一つの手段、もしくは空き家や空室の利活用の方法として定着した感がある。

当時「民泊」は、そのサイト名の略称である「エアビー」と呼ばれることが多く、一部の感度の高い人だけが知っているような存在だった。初めは自分の部屋でだけ行っていたのが程なくすると、空室を借りて数室規模で運営し、月額数十万円の売上を手にするフリーターや学生も出てきた。その後、収益事業として始める企業として複数運営するものが現れ、騒音やゴミ捨てマナー等、周辺住民とのトラブルが顕在化し始めた。

■投資妙味がなくなりつつある

トラブル事例がマスコミなどを通じて周辺住民以外の人にも伝わるにつれ、それまでは「民泊はグレー」という風潮であったのが「民泊は旅館業違反」という流れに変わってきた。

大きなきっかけは2015年12月に京都市が「民泊対策プロジェクトチーム」を作り無許可民泊の調査に乗り出したことだ。このような行政からの働きかけが圧力となり、また近隣住民に注意を受けるなどして自主的に廃業する事業者が増加、それと歩を合わせるかのように「簡易宿所」として旅館業の許可を取得した物件が増えた。

実際に京都新聞(2017年12月5日付)によると、京都市内の宿泊施設の客室数は増加を続けており、2020年には現在より4割増の約1万2000室が増える見込みであることが分かっている。

このように現在では、かつて「エアビー」と呼ばれた旅館業の許可を得ていない民泊だけでなく旅館業の許可を得た施設も相当数増えているのだ。

また、旅館業の許可を得る以外にも「特区」(国家戦略特別区域法に定められる国家戦略特区で認められた民泊)を利用して開業した人、また「新法」(2017年6月に成立し2018年6月に施工予定の住宅宿泊事業法)の元で宿泊業を行おうとしている人も多い。

しかし、数年前と比べて宿泊施設は激増、実質的には個人営業のような簡易宿所から大型ホテルまで開業ラッシュが続いている。数年前であれば「やれば儲かる」の入れ食い状態であった「エアビー」も、最近では儲からないからやめる事業者も増えている。現在、投資物件としての宿泊施設は以前ほどの妙味はない。

■関西で民泊に「強いエリア」3選

しかし、宿泊施設が投資に向かなくなったわけではない。エリアを間違わなければ十分に収益を狙うことができる。今までとは違い、事業として継続するために賃貸アパート等と同じくマーケティングが必要なフェイズに入ったということだ。

では今後はどのようなエリアを狙えば良いか? 以下、いわゆる「ホテル」ではなく比較的少額で投資が可能な「海外観光客をターゲットとした民泊・簡易宿所」を想定し、投資に適したエリアを見抜くポイントをいくつか挙げてみたい。

1.新幹線・空港からのアクセスが良い
海外観光客の関西への玄関口は、直接関西に来る場合は関西国際空港、成田空港等から日本入りしたのであれば新幹線だ。関西国際空港から乗換えなしのエリア、または新幹線の停車駅周辺はポイントが高い。

関西国際空港からのアクセスを考えると南海電鉄「ラピート」、JR西日本の「はるか」の停車駅。具体的には、「ラピート」なら、なんば・新今宮・天下茶屋、「はるか」であれば天王寺・西九条・新大阪・高槻・京都・山科あたりの駅が徒歩圏が狙い目。これらの駅のうちでもJR新大阪駅、JR京都駅は関西国際空港からのアプローチがいい上に新幹線停車駅でもあり、特にポテンシャルが高いと言える。

2.観光地へのアクセスが良い
関西に来る海外からの観光客は、その多くが複数泊だ。宿泊先を拠点として徒歩やバス・電車での移動で観光地を回る。交通利便性が高く複数の観光スポットがあるエリアの人気が高い。関西ではズバリ京都と大阪だ。

京都は金閣寺、銀閣寺、清水寺、祇園に鴨川と外国人観光客に人気のスポットが密集。JR京都駅、阪急河原町駅といった中心部以外でも伏見稲荷や複数の酒蔵がある伏見界隈なども狙えるエリア。大阪での人気スポットはUSJ、大阪城、心斎橋(~なんば)。ここへのアプローチが良い場所を狙いたい。

一方、同じ関西でも神戸、奈良はインパクトが薄く観光人気が低い。奈良については、観光地としての評価が高まっており狙い目と見る向きもあるが、京都、大阪という2大観光地のそれぞれからアクセスが優れているため、京都や大阪に宿泊しつつ日帰りで行けてしまうのが難点。

以上2つは、大前提として押さえておきたいポイント。このポイントを押さえたエリアには多くの宿泊客の流入があり、後は商品企画次第で稼働率を稼ぐことが可能だ。しかし本当に大事なのは次のポイントだ。

3.住宅地として人気がない
多くの賃貸住宅が民泊として運用されているのは、賃貸に出すよりも高い収益を上がることができるからだ。オーナーとして保有するのであれば「(宿泊単価×稼働率-運営経費)>想定月額賃料」となれば住宅(あるいは事務所等)として賃貸に出すよりも儲かる。この式で見れば、1と2の要件を満たす物件は宿泊単価や稼働率で優位に立てる、すなわち不等式の左辺の数値が大きくなる。

宿泊施設で儲けるために大切なのは、想定月額賃料が低いエリア、すなわち住宅地として日本人に人気がないエリアで事業を行うことだ。

例えば、大阪市内であればなんば・心斎橋への距離はそれほど違わないが、道頓堀川より北の堀江界隈よりも南の桜川界隈の方が賃料が安い分、儲けが厚い。京都ならば、JR京都駅の北側よりも南側の方が賃料が安い分、良い。ただ、ここに挙げたようなエリアはすでに「民泊バブル」の様相を呈しているので買いのタイミングとは思えない。

次に来る狙い目エリアは、「治安が悪いエリア」だ。治安が悪いエリアは、たとえ利便性が高くても住宅として賃料相場は低い。しかし宿泊客、特に外国人観光客にとっては「治安が悪いエリア」での宿泊は、全く問題ない。海外において「治安が悪い」というのは命の危険を感じるようなエリア。それに対して日本での「治安が悪い」はせいぜい「ガラが悪い」程度だ。同じような理由で「学区が人気がない」エリアも狙い目と言える。

反対に、日本人に住宅地として人気がないエリアでも、交通便や買物便が悪いエリアは宿泊施設に向かないエリア。同じ「人気がない」であってもここは区別しておきたい。

■逆に、民泊に「弱いエリア」は?

上記のような「強いエリア」であるとすれば、「弱いエリア」とはどのような場所か。それは、現在人気が過熱しているエリアだ。

そのようなエリアはライバルが多く、価格競争に陥る可能性がある。そうなると今売りに出ている物件を購入して運営する事業者の方が分が悪い。そのようなエリアで今マーケットに売りに出されている物件は、現所有者の利益が乗せられている転売物件も多く、現在事業を営む事業者よりも取得価格が高くなる。「利回り計算の分母」が大きくなるわけだ。転売物件でなくても物件価格は上昇している。

このような状況で価格競争となった場合、今から取得する事業者は現状の相場より低い取得価格で物件を保有する事業者と比べ価格競争力が弱く不利だ。

■まとめ

【強いエリア】
1.新幹線・空港からのアクセスが良い
2.観光地へのアクセスが良い
3.住宅地として人気がない

【弱いエリア】
1.現在人気が過熱している

例えば和歌山市内などはどうか。「関空からバス一本」であり、海外観光客が好きな城(和歌山城)や温泉(白浜温泉)がある。高野山、熊野古道、南紀白浜アドベンチャーワールドなども和歌山県だ。大阪や京都に比べるとまだまだマイナーだが、その分物件の仕入れ価格が格段に安い点で狙い目と言えるだろう。

宿泊施設投資を考える際、どうしても現状の宿泊単価や稼働率に目が行きがちだが、大切なのは利回り。京都や大阪の超人気エリアで宿泊施設を営むのは、いわば賃料が高いエリアでアパート事業するのと同じ。収入は高い=儲かるではない。投資で勝つためには、人気エリアのレッドオーシャンに飛び込むのではなく、未開拓エリアのブルーオーシャンで戦いたいものだ。
不動産投資の楽待 編集部

最終更新:1月13日(土)20時00分

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