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札幌・小樽と本州の違いは? 全国不動産事情

1月12日(金)20時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© fusho1d-Fotolia)
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(写真© fusho1d-Fotolia)
私は、東京・博多・札幌・名古屋・京都・小樽・千葉と、全国展開で、不動産経営を行っています。ところで、各地に物件を持っていると、各エリアには、東京在住では考えられないさまざまなことがあります。あくまで私が感じていることですが、以下に御紹介させて頂きます。頭の片隅にでもおいて、注意して下さい。東京・千葉は、おまけです。

■札幌・小樽

●自然災害リスク小
本州(東京・名古屋・大阪等)と違って、地震等の自然災害のリスクは低いです。但し、寒さ、雪、凍結のリスクは高いです。寒さの方は、暖房設備・ランニング費用が半端ではありません(後述します)。

雪の方は、一棟アパート・マンション・戸建ての場合、除雪・排雪・第三者損害賠償責任保険等の考慮が必要です(後述します)。寒さの為、水道管が凍結・破裂、修理費に数十万円要するのは日常茶飯事でした。下の階(美容院)に水漏れし、200万円の請求を受けたこともありました(ある程度、損害保険でカバーできましたが)。

●梅雨無し
梅雨がありません。私は、そうとは「露(つゆ)知らず」でした。

●地下鉄・地下道・駅そば
札幌の寒さは、半端ではありません。東京では健康の為、一駅30分間程度は平気で歩きますが、札幌では、10分歩いたら「脳味噌まで凍る」「凍死する」なんてことも言われています。従って、物件を持つならば、できれば地下鉄駅で、地下街が発達しており、出口から徒歩5分以内がベストです。札幌・大通り・すすきの間の地下街等はグッドです。

●灯油暖房
暖房も、東京のような電気を使ったエアコンでは全く歯が立ちません。灯油を使った強力暖房機です。小樽等の戸建て等においては、外に灯油備蓄設備を用意しています。

区分所有マンションでは、集中暖房を使用しているところもあります。注意しなくてはいけないのは、空室の場合でも、管理組合・建物管理会社から、建物管理費・修繕積立金のみならず高額の暖房費用まで取られます。

●除雪・排雪
雪も多く、区分所有マンションなら管理組合・建物管理会社がケアしてくれますが、一棟アパート・マンション・戸建てであれば、自分でケアしなければなりません。除雪・排雪も考慮しておかなければなりません。札幌も不景気な為、大規模道路ならいざ知らず、通常は所有者がケアするのです。

一棟アパート・マンション等であれば、除雪・排雪費用を、年間50万円程度は見積もっておかなければならないといった場合もあり得ます。

●第三者損害賠償責任保険
屋根からの降雪により、人や車を傷つける可能性もあり得ます。従って、第三者損害賠償責任保険に入っておいた方が無難です。

●ゴキブリ
寒過ぎて、通常はゴキブリはいません。しかし、昨今の温暖化にあって、札幌にゴキブリが上陸してき始めたのです。札幌の人はゴキブリに慣れていないので、ゴキブリが出るだけで退去されてしまったことがあります。

私の出身地・広島県等、暖かいところでは人々はゴキブリに慣れており、平気で裸足で踏んで歩いていたり、うどんやカルピスに入っていても、つまみ出してそのまま食べたり飲んだりしていたものですが(ワイルドです!)

●賃貸需給悪化
日本は、1990年平成バブル崩壊後、30年近くにわたって不景気が続いていますが、中でも札幌は北海道拓殖銀行・マイカル倒産、雪印問題等もあって、大不況が続いています。その割には供給過多の感は否めません。まっさきに礼金・更新料はなくなり、家賃は下がる一方。広告費(AD)という悪弊を発明・伝染させました。家賃は安くても、修理費・リフォーム費用は一緒。むしろ、競争が激しくない分割高かも知れません。

空室期間も、3月等の入居シーズンを逃せば1年間程度平気で空室が続きます。修理費、空室時収支悪化(敷金返還、リフォーム、空室時・フリーレント時の家賃無し、家賃下落、広告費)に備え、余裕を持った資金繰り(キャッシュフロー)を考えておくべきです。

●トラブル
家賃が安いと属性の悪い入居者も多く、近隣トラブル、家賃滞納・夜逃げ・自殺等も起こりえます(これはどこでもいっしょですが)。

●観光
観光も兼ねて、物件視察に行けます。札幌近隣でのお勧めの観光地は、札幌駅、北海道大学、植物園、北海道庁、時計台、テレビ塔、円山公園・動物園、サッポロビール園、札幌ドーム等。多少足を伸ばせば、藻岩山、大倉山(スキー場)、白い恋人パーク、羊が丘展望(クラーク博士)、定山渓(温泉)、新千歳空港(温泉)。

更に、日帰りで少し足を伸ばして、旭山動物園、小樽(小樽運河)・余市(ニッカウヰスキー工場)、支笏湖・洞爺湖(マリモ・温泉)、昭和新山(突然できた山)等です。食事も、札幌味噌ラーメン、スープカレー、ジンギスカン、ジャガイモ、トウモロコシ、カニ、白い恋人等、おいしいものがたくさんあります。

札幌・小樽に物件を所有していることもありますが、何より、悪徳金融機関・悪徳不動産会社とのトラブル(融資承認・「金銭消費貸借契約書」締結後、決済日前日の理由なき融資ドタキャン、手付金不返還・違約金・仲介手数料請求:被害総額5000万円超)のせいで、弁護士・裁判所に何度も呼び出され、ここ3年間で、10回程度、札幌に行っており、あらかた回った感じです。

但し、冬は降雪の為、飛行機・電車が遅れたり、止まったりします。

■名古屋

●交通インフラ
2027年、品川―名古屋間のリニア構想があり、名古屋駅再開発は更に進んでいます。

●産業
トヨタ等自動車産業が強く、景気に左右されやすいです。

●反社会的勢力
一時は反社会的勢力が落ち着いていたようですが、最近は対抗勢力もあって、多少、不穏な空気も流れているそうです。

■京都

●更新料・敷き引き
日本では絶滅危惧種に指定されそうな更新料が、京都では慣習的に生き延びています。関西ならではの敷き引きという慣習も残っているそうです。

●反社会的勢力
県内の一部エリアでは反社会的勢力の活動もあり、不穏な空気が流れているそうです。

●敷金
京都等関西では、何故か権利は引き継げず、義務のみ引き継がれることがあります。購入の際、売主からは敷金は引き継げないのです(その分割安で売っているとか言っていますが、真偽のほどは不明です)。しかるに、入居者が退去する際には、原則として預かってもいない敷金を返還しなければならないのです。一棟マンションともなれば、100万円以上にもなりますから、大変です。

■博多

●自然災害リスク小
本州(東京・名古屋・大阪等)と違って、地震等の自然災害のリスクは低いです。

●シロアリ
暖かいので、シロアリが出易いです。特に、木造一棟アパート等を所有している場合には、シロアリ点検・防シロアリ薬品散布・シロアリ保険加入等、対応しておいた方がいいです。

●需給関係悪化
供給過多の感は否めず、立地・環境重視が重要です。自動車産業等が強い分、景気には影響を受け易いです。

■東京・千葉

●エリア
一都三県(東京都、神奈川・埼玉・千葉県)は、私も居住しているエリアですが、首都圏だけあって、人口減の日本にあって、人口・世帯はまだ増え続けています。

●交通インフラ
交通網の整備、東京オリンピック(2020年)、リニア構想(2027年、品川―名古屋間、その後大阪迄)もあって、強いです。

●融資掛け目
一都三県にあっては、融資も受け易く、融資掛け目も高めです。

●自然災害リスク
関東大震災の自然災害リスクがあります。

●利回り・キャッシュフロー
需要が高い分、利回り・キャッシュフローは、栃木県イマイチ市です。

■まとめ

以上、エリア毎の特徴を見てきましたが、それぞれ、一長一短あるものです。それぞれの特徴を意識しながら、特に、自然災害、経済等の観点からリスク分散を図ることも大切と思います。自分の出身地・住んだことのあるエリア、出張・遊び等で良く行くエリア。ある程度土地勘のある中で、有望なエリア、自分の好みに合うエリアを選定していけばと思います。

因みに私は、自然災害(地震・津波等)、経済、人口増等を意識しています。又、原則として、地方中核ブロック都市、政令指定都市、在来線・新幹線が通る駅(博多・札幌・名古屋・京都)(除く:新横浜・新大阪・新神戸等)等です。
加藤 隆

最終更新:1月12日(金)20時00分

不動産投資の楽待

 

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株式会社ファーストロジック

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