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不動産は大打撃? 4年後に迫る恐ろしい問題

12月8日(金)11時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© gukodo-Fotolia)
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こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

先日、すごい大地主さんに合いました。偶然知り合って家に呼ばれたのです。ビックリするくらい広い家で、庶民との違いを思い知らされました(笑) その方も、当然のように不動産投資をやっています。既に、投資という感覚ではなく、資産を守るための策なのだと思います。

地主さんたちの集まりもあるようですが、みなさん感覚が違います。企業に大きな土地を貸して、月に1000万円以上入ってくるような物件をいくつも持っています。私たちのような個人投資家とはレベルが違います。

ただ、こんな地主さんにも悩みはあるようです。それが「2022年問題」です。もうじき2018年ですから、だいたい4年後ですね。何が起こるのかというと、固定資産税や相続税の軽減措置がある「生産緑地」の制度が期限を迎えるのです。

この地主さんも、1等地に広大な農地を持っています。これが、生産緑地に指定されており、固定資産税などの軽減措置を受けているのです。しかも、通常の1/200という大幅な軽減措置です。これら、たくさんの土地について戦略を練らないといけないので面倒になるとのことでした。固定資産税が高くなるのであれば、活用するか、売却するか、考えていかなければなりません。

そんな地主さんが増えるということは、不動産投資にとっては悪夢です。土地の活用が増えるということは、賃貸不動産の建築も増えるでしょう。つまり、ライバル物件が増えて供給過剰になりかねません。つまり、家賃の下落が発生しやすくなります。また、土地の売却が増えるということは、不動産価値の下落につながります。

家賃下落、不動産価値下落のダブルでショックです。こんな問題が、時限爆弾の様に2022年にセットされているのですから、不動産投資家としては戦々恐々です。

生産緑地とは、建築物を建てることが制限され、農地としての管理を求められた市街化区域内の面積500平方メートル以上の土地のことです。適用されたのは首都圏などの政令指定都市など、都市部になります。こんな都市部に農地があるのが不思議だと思うような土地がありますよね。それが生産緑地だったりします。そして、その制度には期限があります。それが2022年なのです。

この生産緑地は、東京都だけで「東京ドーム724個分」に相当する面積があるそうです。ちなみに、私の住んでいる埼玉では「東京ドーム397個分」に相当する面積の生産緑地があるようです。とんでもない面積です。

こんな想像もつかない程の大きさの土地が放出されるかもしれないということは、不動産投資に与えるインパクトがどれくらいかは想像に難くないでしょう。当然、すべての生産緑地が市場に出てくるわけではないでしょう。それでも、この面積のインパクトは大きすぎます。間違いなく、不動産価格は下落します。

今は、バブルの再来なんて言われるほどに高騰相場となっています。不動産投資ブームも来ています。でも、ブームはいつか終わるのです。高騰もいつか終わります。オリンピックが終わった後かもしれないし、2022年問題によるかもしれないし、人口減少問題によるかもしれません。

未来は分かりませんが、いつまでも高騰できるような明るい未来は待っていません。どこかで高騰相場は終わります。不動産「投資家」である以上は、それを見越したうえで、それでも儲かるような動きをしていかないとならないでしょう。

今の状態がずっと続くと思ってシミュレーションをしては絶対にダメです。いつまでに、こんな状態になってしまうかもしれない。それでも生き残るには、このくらい儲かる物件でなければならない。というように、悪条件を考慮したうえで不動産投資を考えることが乗り切るためには必要です。

不動産投資は、20年、30年と長い間をかけて結果を出す投資です。そのため、負けない投資を心がけるのが勝つためのコツだと思っています。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、埼玉サラリーマン大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
埼玉サラリーマン大家

最終更新:12月8日(金)11時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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