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物件が立っているエリアによって修繕費も異なる?

11月21日(火)11時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© studiopure-Fotolia)
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(写真© studiopure-Fotolia)
みなさん、こんにちは。戸田 匠です。

建築物というものは、屋外の自然環境に耐えうるものでなければなりません。永遠にという訳にはいきませんが、最低でも数十年は耐えてもらわなければなりません。

しかし、自然環境はその建物の建っている場所によって異なるもので、暑い地域・寒い地域・雨の多い地域・雪の多い地域など、様々な影響があります。当然、過酷な地域の建築物は傷みが早くなり、メンテナンスも増えます。では、具体的には地域ごとにどのような問題が発生するのでしょうか。

建物にとって雨は、大きな負担となります。現在使われているほとんどの建材は、水による悪影響がある物が多いです。それらの悪影響は大小あるものの、長い年月水に晒されると傷んできます。木材は腐り、鉄骨は錆びます。コンクリートは徐々に性能が落ちていきます。

実際に水が材料を傷める訳ではないのですが、水により菌や微生物を発生させたり、化学変化で性質を変えてしまうのです。雪の場合は積もるので、重みや融雪による更なる悪影響が起こります。地域によって雨や雪の多いところでは他所よりも傷みが大きくなります。

水に関係することとして湿度の高い場所は建物に良くありません。周りの建物に囲まれた日当たりが悪く、風通しの悪い所などです。湿度が高いと水分が常に発生していて前述の通り建物を傷めます。さらには害虫等の発生も懸念されます

暑さ寒さに関してはそれなりの対策を行っていれば、耐久性はあまり問題にならないでしょう。ただ、寒暖の差には注意が必要です。特に鉄骨は、伸び縮みしますのでその度に建物のどこかに力がかかります。コンクリートにおいても温度による伸縮が大きい場合クラックの原因となり、そのクラックから水が浸入すると爆裂へとつながります。クラックに侵入した水が凍ってコンクリートが割れることもあるのです。

海に近いところも注意が必要です。こういった場所では強風時に海水が飛んできます。海水はご存知の通り塩水です。塩水は、普通の水以上に金属を錆びさせます。コンクリートの痛みも大きくなるのです。

一般的に海の近くにある建物は傷みが早く、設備機器の耐用年数も短めになります。機器も「耐塩仕様」や「重耐塩仕様」といった、普通のものより高価なものを使用することになるので、大家の負担としては通常以上に大きなものとなってきます。

その他、川や田畑の中心部も問題があります。こういった地域は、物件数も少ないのですが、たまに郊外へ行くとポツンと存在していることがありあます。物件価格も安いものが多いので魅力的に感じるものも多いのですが、やはり無視できない問題点もあるのです。

ひとつは風が強いことです。風対策がしっかり行われていれば良いのですが、そうでないと屋根材が飛ばされたり、外壁が飛ばされたりします。物が飛んできて建物を壊したなんて事例もあります。そして大雨の時には、川の氾濫や田畑での水溢れなどもありますので、風害や水害に対応する保険に入るなどの対策が必要かもしれません。

まだまだ、例を挙げればキリがありませんが、物件購入時に修繕などの手間や費用を極力かけたくないのであれば、物件の立地にも目を向けて十分検討する必要があるでしょう。特に高額になる修繕については、施工頻度によっては収益に大きく影響します。

物件購入時に価格だけで検討するのでなく、物件維持費のことも考慮して立地条件も含めた判断が必要となるでしょう。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、戸田 匠さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
戸田 匠

最終更新:11月21日(火)11時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

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