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不動産屋は語らない「不動産投資の真実」

11月20日(月)11時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© buri327-Fotolia)
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(写真© buri327-Fotolia)
皆様、こんにちは。リスク管理大家です。本日は、不動産屋は語らない不動産投資の真実をお話します。この真実を知った上でも不動産投資を行いますか?

■不動産投資の真実1

「表面利回りだけで語るな」

よく不動産屋は「表面利回り8%です! 8%の利回りなんて、どの金融商品でもありませんよ。ローリスクですし絶対安全な投資方法です」との売込みをしている営業マンがいます。

でも、これは間違いです。表面利回りが8%でも銀行融資返済や、管理費・空室率・補修費を考えるとまったく手元にお金が残りません。具体的な例だと、1億円の物件を融資期間20年、金利2%で表面利回り8%だとしましょう。すると、年間10万円~50万円位の持ち出しが発生します。インカムゲインを得るならば実質利回りで考えましょう。

■不動産投資の真実2

「将来のことなど誰にもわからない」

「今は不動産価値が上昇を続けています! 今買って、オリンピックの前に売り抜ければ、相当な利益が出ますよ」とセールストークを展開する営業マンがいます。

なぜ、オリンピックまで不動産価格が上昇すると言えるのでしょうか? 今は、世界経済の情勢が日本の不動産価格に大きな影響を及ぼします。北朝鮮のカントリーリスクや中国の不動産バブル崩壊、災害など、これらがいつおこるのかなんて、誰も予想は出来ません。

なぜ不動産営業マンが、オリンピック前まで不動産価格は上昇し続けると言い切れるのでしょうか? 営業マンは、会社の組織の一員なので利益を上げることが目的なので仕方ないですが、鵜呑みにしてはいけません。

■不動産投資の真実3

「銀行の審査を通る物件でもよい物件とは限らない」

「この物件は、銀行の融資が通った物件なので、銀行のお墨付きをもらったようなものだ」とか「融資を承認したと言うことは、銀行側は十分利益が出ると考えてる」などと言う人がいますが、これは大きな間違いです。

確かに、十分な知識を持った銀行マンがいるのは事実ですが、近隣の家賃相場も知らないで事業計画書にGOサインを出している銀行マンや、現地の物件を確認しないで融資承認をしている銀行マンもたくさんいます。銀行マンが考えるのは、自分たちが損をしないことだけです。あなたの属性と融資金額以上に物件の市場価値があれば何も言いません。

■不動産投資の真実4

「不動産投資は不労所得ではない」

不動産投資は「不労所得」だと言う人がいますが、不労所得だと考えている人はそのうち経営に行き詰ります。不動産投資は、管理を管理会社に任せていたとしても、常に満室経営のために差別化を考えなければなりません。

コスト縮減のための方策や長期修繕計画、時代を見据えた出口戦略も考えていかなければなりません。労働時間の裁量は自由ですが、あなたの努力次第で不動産経営の成否がかかっています。

あなたはそれでも、不動産投資を始めますか?

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、リスク管理大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
リスク管理大家

最終更新:11月20日(月)11時00分

不動産投資の楽待

 

情報提供元(外部サイト)

不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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