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これが無いと「違法建築物」になってしまいます

11月19日(日)11時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© beeboys-Fotolia)
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みなさん、こんにちは。戸田匠です。今回は、違法建築物についてお話したいと思います。

まず違法建築物とは、建築基準法に抵触している建築物を言います。ただ、建築基準法は改正が行われるので、現在の法に抵触していても、建築当時の建築基準法に準拠して作られているのであれば違法ではありません。そういった建物は「既存不適格建築物」といいます。

通常、建物を建てる場合、あらかじめ役所または民間審査機関に建築確認申請書類を提出し、建築基準法に基づく建物であるか審査します。そして問題が無いと判断されてからでないと、工事は開始できません。

さらには、完成時に「完了検査」というものを役所等の立会いで行い、確認申請書通りの建築物であるのか検査します。この検査で問題ないことが確認された後に「検査済証」というものが交付されます。

そして築物においては、検査済証が無い場合、違法建築物となります。こういった建物は、意外に多く存在し、様々な問題が起きることがあるのです。ではなぜ、検査済証のない建物が存在するのでしょうか?

これには、様々な原因が想定されます。まずは、確認申請そのものを提出していない場合です。最近ではあまり無いと思いますが、昔は結構あったようです。最初から建築基準法を無視しているわけですから、違法である前に安全性がどうなのだろうという問題があります。

確認申請はあるが、検査済証が無いというパターンもあります。これも意外に多いのですが、確認申請は提出しているものの完了検査を受けていないのです。当然、完了検査を受けていないのであれば検査済証は発行されません。

完了検査は、前述したように確認申請書通りに建物ができているかの検査です。違ったものができていれば、完了検査で合格できません。軽微な変更であれば、書類を変更して検査を受ければ良いのですが、その変更により法的に問題がある場合は書類審査が通りません。

もうひとつは、確認申請書や検査済証を紛失してしまった場合です。この場合は当然、違法建築物とはなりません。どうしても内容を知りたい場合は、役所の建築関連の部署に出向けば閲覧できます。どこでも対応してもらえるかどうかは不明ですが、必要箇所のコピーを取らせてもらえることもあります。

確認申請書や検査済証が無い場合、何か問題が起きるのかという疑問ですが、これは大きい問題になることがあります。

例えば、転売する場合が問題になるでしょう。建築物の売買で融資を利用する場合、金融機関は検査済証の提出を求めてきます。金融機関によっては、確認申請書も求めてきます。これが無いと基本的に融資はNGです。なぜならば違法建築物となるからです。

金融機関の中には、違法建築物でも融資可の場合もありますが、これは極少数の金融機関でしかありえません。仮に、こうした違法建築物で融資を利用できたとしても、次に売却するときには次の買主の融資が出ないということになります。

同じ銀行でも、方針が変わることもありますので、これから先は違法建築物に融資する金融機関はますます減ると思われます。そもそも、検査済証の無い建築物は建築中に何が行われているのかわかりません。完了検査を受けられないようなことが行われている可能性が高いのです。

まともなゼネコンでは、完了検査を受けないということはありえません。不正を働く企業は以前に増して糾弾を受けることになるからです。さらに、こういった違法建築物は、改修工事においても請け負えない施工業者が増えています。

私の所属する会社でもコンプライアンス重視であり、違法建築物に対しては厳しい見方をします。もし、安く違法建築物を買うことができるとしても、結果的に大きなリスクを背負いますので、絶対に購入すべきではありません。新築の場合でも完了検査を受けず、検査済証が発行されない場合、融資実行が不可になりますのでご注意下さい。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、戸田匠さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
戸田 匠

最終更新:11月19日(日)11時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

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