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「全空物件」をたった5ヶ月で「満室物件」に?

11月14日(火)20時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© hikdaigaku86-Fotolia)
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(写真© hikdaigaku86-Fotolia)
みなさん、こんにちは。物件ホームページ大家★しみさんです。

私が現在所有している満室物件。実はこの満室物件、購入当時は全空物件でした。今回は、どのようにして満室物件にしたのかについてお話したいと思います。

■全物件の概要

【物件スペック】
エリア:静岡県西部
築年数:築28年
種別:RC4階建て 3DK×12戸
設備:エレベーターなし

上記のようなスペックの一般的な小規模なファミリー物件です。購入時は12戸中、11室空室のほぼ全空物件 でした。のちに残りの1室も退去し本物の「全空物件」になりました。

市の人口は約6万人で、需要の高い人気エリアではなく、市の核となる地域は無い孤立した市です。購入時の物件管理状況としては地場の不動産会社と契約しており、家賃回収以外はほぼ放置状態です。仲介状況としては地場の管理会社の専任仲介でした。

■再生計画

物件の付近は人気エリアではありませんが、近隣に工業もあるため多少の需要も見込めそうでした。また、周辺の物件入居状況は空室が見られますが、きちんと運営されている物件に関しては全空ではない状況です。

上記の理由から客付けは十分可能だと判断しました。しかし、現状のままで募集するには少し条件が悪かったため、以下の3つの見直しを行いました。

1.物件内装の見直し

現状では3DK和室2部屋の古い間取りだったのを変更し、ファミリー、転勤単身者の広めの物件と想定し2LDK、1LDKへ間取り変更。和室は予算の関係上、痛みが少ない3部屋の和室のみ残し残りは全て洋室化しました。設備もチャイムからモニターフォン、混合水栓からシングルレバー、洗面化粧台の交換など周囲の物件と見比べてやりすぎない程度に内装をリフォームしました。

2.家賃の見直し

現状では近隣より高めに設定されていた家賃設定の見直しを行いました。近隣相場より『適正~少し高め』、周囲の人気エリアより『少し割安』に設定。比較対象を『近隣』ではなく、『人気エリア』 にした事で『お得感』を出しました。その結果、他エリアの希望者にも検討してもらえるようにしました。

3.仲介の見直し

入居者の募集はオープン仲介に変更しました。これは、幅広く客付けの募集を行おうと考えたからです。現状では専任仲介でしたが、協力仲介店を広範囲にし幅広く客付けの募集を行う。購入前は地場の管理会社による専任仲介だったので客付けの間口が狭く、他の仲介店は物件自体を知らないという事が調べで判明しました。

すぐに管理会社を変更、専任仲介からオープン仲介にして協力仲介店を広範囲に設定しました。エリア周辺の仲介店を片っ端から調べ、私の武器である「物件ホームページ」を使用し広く周知してもらえるようにしました。その他の対策として、200%敷地外車庫の確保・外壁塗装・無料Wi-Fi導入などを行いました。

■結果

2017年1月:物件購入
2017年2月:内外装のリフォーム開始
2017年5月:募集のための仲介店まわり
2017年5月:残り1室も退去し完全な全空物件に
2017年10月:12室中11室入居

今回、再生計画として3つの見直しをしました。どれも概ね余裕をもった想定内に収まり当初の計画通りに進める事ができました。しかし、一つだけ想定内ではありますが計画ギリギリになってしまったものがありました。

決済後、物件の内外装リフォームで2月から5月までかかっています。もう少し早く仕上げる予定で考えていたのですが初めてのエリアで手間取ってしまい結果3ヶ月になってしまったのは反省です。

また変更した間取りにも反省が残りました。今回の間取り変更の内訳は、2LDK×9部屋・1LDK×2部屋にしたのですが、意外にも1LDKの2部屋はすぐに入居が決まりました。慌てて後に空いた残りの1室も1LDKにリフォームをしたのですが、こちらも内見から数日で申込。1LDKはリフォーム費用が少し高くつくのですがリーシングにまったく苦労をしませんでした。

地方都市の広めの1LDKへのリフォームは、都心部よりも高い付加価値がつき、決して多くはない客層ですが、その分需要は高い事がわかりました。今後、費用対効果によっては比率を上げることも検討しようと思います。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、物件ホームページ大家★しみさんさんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
物件ホームページ大家★しみさん

最終更新:11月14日(火)20時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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