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妥協して購入した3点ユニットの物件で満室経営を維持するワケ

10月22日(日)11時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© sharaku1216-Fotolia)
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(写真© sharaku1216-Fotolia)
こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

不動産投資の初期は、ある程度の妥協をしないと物件を買うことが難しいと思います。今回は、私の所有する6物件のうち、2棟目に購入した物件を振り返ってみます。2棟目を購入したときは、かなり妥協して物件を購入しました。このような物件です。

・部屋の面積
とにかく狭いワンルームです。15平方メートルくらいしかありません。システムキッチンも小さく、洗濯機は外に置くしかありません。

・不人気設備
トイレと洗面台と風呂が一緒になった3点ユニットバスです。とても不人気で有名な設備ですね。

・道路付けが悪い
私道の砂利道が前面道路となっています。見栄えも悪いです。

・周辺道路が狭い
ゴミゴミした路地が多い地域で、車では通りたくないところです。

結構なデメリットが並んでいますね。2棟目は、こんな感じの中古木造アパートでした。10年くらい前に平成バブル期に建てられた物件を築20年弱で購入したのです。まだまだ力もお金も無かった頃なので、ダメな物件の中から利益が出そうなものを買うしかないのです。

デメリットがいっぱいある物件でも、それなりに安く買って高稼働の運営をし続ければ十分に儲かります。この物件でも、10年間の平均空室率は5%程度です。結構、高稼働をし続けてくれています。

こんなデメリットばかりの物件ですから、武器は「低価格の家賃」しかありません。毎回、募集の際には賃貸ポータルサイトで同じ水準の空き部屋の賃料相場を調べています。ただ、最安値の競争に参加してしまうとエリアの相場が崩れてしまうキッカケとなってしまうかもしれません。ですから、最安値競争には参加しません。

最安値の物件をいくつか調査して、それよりも良い部屋に仕上げます。なんらかの差別化を付け加えることは大前提です。そして、少しだけ高い家賃で募集しています。今のところは、それが功を奏して満室に近い経営を維持できています。ダメになってきたら、そのときに戦略を考え直せばいいのです。

ちなみに、この物件は表面利回り13%前後で購入したので、10年間の運営で購入代金の7割くらいは利益が残っています。もう十分に儲かったと言える水準です。土地値で売っても大きな利益が出ますから。

こんなデメリットばかりのアパートでも、なんとか頑張って運営することで利益は出るということです。満室経営を維持するのは苦労の連続ですが……。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、埼玉サラリーマン大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
埼玉サラリーマン大家

最終更新:10月22日(日)11時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

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