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5年間黒字でもたった1年で倒産! 「黒字倒産」の怖ろしさ

10月21日(土)11時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© taa22-Fotolia)
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(写真© taa22-Fotolia)
みなさま、こんにちは! ストレージ大家のひらです。

一生懸命頑張って、5年間黒字決算を積み上げてきても、6年目で倒産することがあります。この仕組みを理解しないと、倒産してしまうかも知れません。

有名な話で万引きで倒産する話があります。以前芸能人が、自分が万引きし過ぎて店を潰してしまった、なんてあっけらかんと喋っていたことがあって、私は呆気にとられて見ていたことがあります。

では、なぜ万引きで倒産してしまうのでしょう? もちろん、たくさん万引きされれば当然ですが、案外売上げに対して少ない数でも倒産してしまいます。

理由は簡単です。例えば小売りの場合利益率が10%~20%程度なんですね。仮に1つ売って10%の利益が残るとすると、1つ万引きされてしまうと原価率80%とするなら8個売れたのと同じ利益の額が1つの万引きで無くなってしまうと言うことです。

賃貸業でも同じ構図です。大家さんの年収自慢は、滑稽なことがあります。もちろん本当に凄い人もいますが、年収1000万円と言っている大家さんも、実際に口座に残る金額は100万円~300万円程度の方が多いでしょう。

仮にもっと堅実か、あるいは規模が大きく、税引き後年間1000万円が手元に残るとします。このうちの半分を再投資に回しながら、仮に1棟大失敗し3000万円の残債を抱えたなら、この時点で不動産投資単体で言えば倒産していておかしくありません。

不動産投資の世界は融資でレバレッジをかけるので、明確な失敗でなくてもピークアウトの問題が発生するため、倒産するのはさらに簡単なことです。むしろ黒字倒産が起きます。

例えば、一時的に千万単位の立て替えなければならないということは、不動産の業界では決して珍しくはありません。あるいは雨漏りが発覚し、自腹で対応しなければならなくなった時、手持ちのキャッシュがたまたま少なければ、一瞬のピークアウトが起きます。これも上手く処理できなければ、黒字倒産の要因になりかねません。

現金を手元に戻すにはおそらく、他の上手くいっている物件を、早めに売却しなくてはならないでしょう。そうすれば今まで獲得してきたお金は安く放出することになります。

もちろん、こういった一瞬のピークアウトなどの時に、なんらかの形で融資をとりつけられたなら、このピークアウトの問題は発生しません。そのために必要なのはそんなピンチの時にもすぐに融資を受けられる体勢です。正直、金融機関も周りの人間も、沈み掛かる船には冷たいものです。

そして何より、ピークアウトに備えた現金を保持することが一番です。再投資とのバランス力が常に問われます。これが不動産投資を経営する上で大切なセンスかもしれませんね。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、ストレージ大家ひらさんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
ストレージ大家ひら

最終更新:10月21日(土)11時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

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