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数ある不動産投資の手法の中で「木3共」って、いったい何?

10月18日(水)11時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© taa22-Fotolia)
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みなさま、こんにちは! ストレージ大家のひらです。今回は、不動産投資の中でも「木3共」についてお話したいと思います。

これは、新築をやっている人がよく使う言葉です。「木造三階建て共同住宅」の略になります。この「木3共」ですが、数ある不動産投資の手法の中でも効率が良い形態です。今回は、その方法について説明したいと思います。

まず、4階建て以上の規模を考えてみます。4階建ては木造でもできなくはないのですが、かなりコストアップしてしまい収益力の観点からは現実的ではありません。軽量鉄骨も同じで、一気にコストアップしてしまいます。4階建てになってくると重量鉄骨か鉄筋コンクリート造(RC)に普通なってくるのですが、木造と比べて建築単価が跳ね上がってしまいます。

4階・5階建てだと、賃料の平米単価が高い都心やもっと大きなボリューム(階数・戸数)でないと割に合わないケースが多いのです。

しかし、そうなるとロットの大きさにまずは苦しめられます。2億円以上の融資になってくると、できる人もやる人も限られてきます。そもそも、そのような出物は利回りが出るものに限って考えれば滅多にありません。規模のリスクからも出物の少なさからもやれる人間の少なさからも、なかなか4階以上というのは、現在の市況だと難しいです。

では、もっと規模を小さくしてみましょう。例えば2階建ての共同住宅になってくると、規模を出すのにかなり土地が広くないといけません。やはり、ある程度1棟で規模があった方が、融資を通すにしても管理するにしても運営するにしても効率が良いです。

そしてもっと大きな理由は、容積率を使い切れない点です。200%のような容積率は3階まで建てないと容積率を使い切れません。

100%のような容積率は坪単価が非常に安くないと成り立ちません。土地値は共通に掛かるのですから、2層より3層の方が土地値が減る訳で、2層より3層の方が当然利回りは上がります。つまり3層にできないと利回りが出ないのです。しかし4層にすると途端に建築単価が上がるのです。だから3層、3階建てが最も効率が良いのが今の日本の実状です。

これらは新築時に限定した話ではありません。例えば「建ぺい率/容積率=60%/200%」という土地は大変多いですが、前面道路の制限や斜線の問題ではなく、容積率を使い切らないまま2階建てにしている中古物件は非常に多いです。これらの物件は「木3共」の発想からすると、付け入る好きがある訳です。

具体的には将来的にあるいは購入直後に建て替えて、収益力を大幅にアップできる可能性があるということです。「木3共」は今の建築単価や土地の大きさ、よく出てくる土地のスペックから考えると、現在の日本では、効率の良い形態と考えられます。これ以外となると、もっと大規模な建物に一気にランクアップすることになります。

こんな観点からも不動産投資を見てみると良いと思います。そこにもボロ儲けする大きな「歪み」はあるかもしれません。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、ストレージ大家ひらさんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
ストレージ大家ひら

最終更新:10月18日(水)11時00分

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不動産投資の楽待

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