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収益物件には他と全く異なる「価値」がある

9月19日(火)20時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© takasu-Fotolia)
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(写真© takasu-Fotolia)
物の価値は、たいてい金額で比較されます。そのため、収益物件についても金額で評価できると思われがちですが、実は「金額では表すことができない価値」というものもあります。今回は、この価値を知り、しっかり活用できている人(=収益物件の良さをフル活用して成功を掴んでいる人)の事例をお伝えします。

■収益物件の価値はどう決まる?

金額で表すことができるものの多くは、「現在の価値」を示しています。例えば、車の価格、商店にある品物の値段などです。現時点での商品との引き換え価格が売値となっています。これは収益物件にも当てはまりますが、そうでない場合もあります。

将来にわたり家賃収益をあげる可能性があるために、現在の価値だけではなく、将来の価値を評価する場合です。このことは「収益還元法で価値を決める」などと言われます。

例えば、築30年の木造アパートの場合、木造建物は法定耐用年数が22年と決められているため、新築後22年を経過した建物には価値がないと評価する人もいます。しかし、法定耐用年数を経過した建物は街中に存在しており、しっかりと家賃を得られている場合、その価値を評価する人もいるのです。

このように、現在の価値だけでなく、将来の価値まで見出せることが、他の商品とは異なる収益物件の特長です。

■一般の人の考え方との「歪み」を見つける

現在、日本人の平均年齢が80歳後半になり、2人に1人が約90歳まで生きる時代になりました。そして、将来の生活資金について不安に思っている人が増えています。若いうちは元気であるため、お金を稼ぎ、生活をすることができます。

しかし、70歳を過ぎた後は若い人と同じように働くことは困難です。将来の生活資金について、若いうちにどのように準備すればよいか迷い、十分な資金を準備することができていない人が増えています。そんな人たちに、私は収益物件をお勧めしたいのです。

しかし世の中には、収益物件は価値がないものと評価する人がいます。また、将来の家賃収入はあくまでも「予定」であるため「当てにならない」という人もいます。最新の建築技術によって、長く使用できる木造アパートは増えていますが、それでもまだ「使用期間が短いもの」と評価をされるということが起きています。

そのため、価値がないと切り捨てられ、とても安い価格で購入することができる場合があるのです。この「歪み」を見逃してはいけません。

あなた自身が適切な土地や建物を選ぶことができれば、収益物件は購入価格よりも多くの収益をあげてくれることになります。物件にしっかりと手を掛ければ、80歳になっても90歳になっても、若い時と同様の額の家賃収入を生み続けてくれるでしょう。

収益物件を持つ前にやるべきことは、事前準備をすることです。あらゆる不安を出し尽くし、解決するために広く深く勉強をするのです。

多くの経験者のコメントを聞き、また直接質問をすることも有効です。Mさん(30代・リフォーム会社勤務)もセミナーやイベントに積極的に参加し、同じ志を持つ仲間と会うことでモチベーションを維持したそうです。

私には無理だと思っていた人が、収益物件を取得した事例もあります。また資金が十分にない人でも、銀行から融資を得られることがあります。

Nさん(20代・会社員)は、その若さから複数の銀行に断られていたものの、言葉遣いや服装を改め、準備することで2200万円融資を引くことに成功しています。

このように、事前準備というものは非常に重要です。

例えば、建物が古くなると空室が増えるとか、家賃が下がるとか、収益物件を所有してから出てくる不安要素に対しては、現実を直視し、解決のための具体的な対策を準備しておくべきなのです。

■立て続けに融資を受けられた3つの理由

また、銀行が「将来成長する可能性がある」と判断した場合、高額の融資を得られることがあります。

Nさん(40代・コンサルタント業)の場合は、当初収益物件の購入費用4000万円をフルローンで銀行から借り入れました。そして7年間滞りなく返済を継続した結果、追加で1000万円の融資、さらにその3年後にはまた1000万円の融資を受けることができたのです。

これは、以下の3つが銀行に認められたからです。

1.毎月着実に返済をしたこと
2.その間しっかり家賃の売上を確保したこと
3.確定申告をきっちりとしていたこと

銀行への融資相談は簡単ではありませんが、勉強だと思って何度も話し合いの場を持つことが有効です。しかし、単にNさんの戦略を真似しようと思っても、実はそう甘くはありません。それは、適切な土地を選び、適切に賃貸経営を継続する必要があるからです。お金の誤った使い方や無駄に使いたくなる誘惑はたくさんあります。それを跳ねのけて、長期間貫き通せる力が求められるのです。

■返済に返済を重ねたら危険?

借り入れをして毎月の返済を重ね、そしてまた借り入れをすることは危険なことにように思われます。しかし、安定して家賃収入を得られる収益物件を所有することで、Nさんの事例にあるような効果が生まれるのです。

いわば4000万円の収益物件が、家賃収入だけでなく計6000万円の資金調達を可能にするほど成長したのです。これは、単に何もせずに収益物件の価値が上がるのを待つのではありません。その収益物件を適切に活用して、賃貸経営の事業を成長させているのです。優良な不動産には、想像以上の利用価値があるのです。

一般の人が「不動産は怖いもの、危ないもの」と言うのにはそれなりの理由があり、注意をしなければいけないものでもあります。しかし、何も知らずに怖いものとだけ思っているのでは、現在の状況を改善することができず、何も得られません。細かなところまで調べて、じっくりと判断をすることがとても大切で、不動産の有効な活用方法を勉強することが将来の生活のための第一歩となります。
大長 伸吉

最終更新:9月19日(火)20時00分

不動産投資の楽待

 

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株式会社ファーストロジック

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