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「ええ! そりゃおかしいでしょ」 買付を入れた物件で起きた問題とは?

7月18日(火)8時00分配信 不動産投資の楽待

(写真© aijiro-Fotolia)
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(写真© aijiro-Fotolia)
みなさん、こんにちは。今回は、「買付書に絶対に書くべきこと」と題してお送りします。

■昨年、一度買い付けを入れた物件

お世話になっている不動産屋から連絡があって、満室で物件の状態も良い、利回りも今のご時世であればそこそこというものの紹介がありました。早速、現地を見に行き、ゴミなどはありましたが、築年数のわりにキレイで当面修繕の必要もなさそうでしたので4000万円で買い付けを入れることにしました。

買付書には、A銀行B支店の融資前提としていました。これは、不動産屋の雛形が融資予定銀行まで記入する形式だったのでそうしたのですが、結果としてこの一文で助かりました。この物件は、自主管理で、修繕履歴などもなく「経営」しているような感じではありませんでした。それでも満室だったのでやっぱりそこそこいい物件だったのですが……。

融資をお願いしていた銀行の担当の反応も良く、フルローンで大丈夫とのことでしたので、手付を払って購入準備を始めました。

■問題発覚

こちらの不動産屋で契約に向けていろいろ確認していくとありとあらゆる問題が発覚しました。

・駐車場と隣接している土地をあとから切り出して売却している

・アパートの下水管(私設管)が隣の敷地を通っている私設管だが、維持費や権利関係が今後問題になる可能性があるので、今後の為に市に無償譲渡、市の管理にしたほうがいい

などの問題があり、その都度売主側の不動産屋に連絡して対応を進めていました。そんな中、融資をお願いしている銀行から驚愕の電話がありました。

「やまさん。例の案件ですが、本店から400万円しか出せないと言ってきました。実は、駐車場と隣接している土地、売ってますよね。そうすると持ち分での接道部分が不足で今のままでは再建築不可になります」

将来、建て替えのときに市役所と面倒な交渉しなくてはならない可能性が高く、売却しようにも再建築不可物件として融資も付きにくかったら売れないかもしれません。力のある大家ならともかく、私のような初心者では出口戦略に困ります。

結果、この物件は見送ることにしました。理由は、A銀行B支店から4000万円の融資が受けられなかったからキャンセルします。こちらの不動産屋さんを介してそのように伝えてもらい、手付金の返却をお願いしました。

■売主ゴネる!

そこから時間が掛りました。「買付書を入れたんだから買ってくれ、少なくとも手付けは返さない! 他の銀行はあたったのか、貸してくれるところを探せ!」と売主が言っていると売主側の不動産屋から、こちらの不動産屋に連絡が来ました。

「ええ! そりゃおかしいでしょ」

確かに市役所とのやり取りや近隣住民への同意書なんかでいろいろ大変だったようですが、それはこちらに関係ありません。あまりに理不尽なので、場合によっては法的措置も辞さないつもりであることを伝えてもらいました。

すると、売主側の不動産は「売主がそう言っているので言ってみました。当社としてもそちらに瑕疵は全くないのでこれから売主さんに説明します」とのことでした。2か月かかりましたが、無事返金されました。

他の銀行もあたれば、フルローンまで行かなくてももっと融資してくれる銀行もあったかもしれませんが、出口戦略でリスクがある物件は、私の力では買わないほうが良いと判断しました。お断りするのに融資特約に銀行、支店までも細かく書いておいて助かりました。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、窓際のやまさんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
窓際のやまさん

最終更新:7月18日(火)8時00分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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