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一棟物件を所有した場合の年間家賃収入はいくら?

5月20日(土)9時50分配信 不動産投資の楽待

(写真© ldprod-Fotolia)
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(写真© ldprod-Fotolia)
みなさん、こんにちは。強制脱サラになった元サラリーマン大家です。

1/30室でも30/30室でも、「○○マンションの所有者」と言えます。区分所有の方、建物全体の写真撮って満足していませんか? 私は分散投資しているので、それぞれの建物を所有しているような気分を味わいながら楽しんでいます! あくまでも所有してるのは1室ずつなんですけどね(笑)。

ただそれだけでは、建物全体の一部の所有権を持っている区分所有者であり、建物一棟全体の運営や問題点等などは、なかなか把握できません。しかし1棟全体を所有していると、管理・空室・滞納・事故・事件・修繕など、さまざまなことが発生します。

現在4物件で管理組合に参加しています。その組合で、大規模修繕の計画を自分が中心になって進めている物件や、長期滞納者に対して法的手段をとるために法律事務所と話をすすめている物件もあります。直接収入には繋がらないので、ボランティア状態です。しかし、なかなか経験できることではないのでスキルアップのために参加しています。1棟物件の対応は、相当大きなお金が動くので計算してみると恐ろしいです。

例えば、1棟ワンルーム30室(エレベーター無)で1室あたりの平均家賃が5万円とします。

・年間収入:1800万円(月150万円)
・管理・清掃・保険代などの諸経費:240万円(月20万円)
・収入:1560万円(月130万円)
※ローン購入であれば返済金が収入から引かれるので、他に税金もかかります
※年間収入に修繕などの出費や空室期間があればその分収入が減ります

さて、年間いくら残るでしょうか?

現在管理組合として約3000万円程度の大規模修繕を進めていますが、上記のパターンだと年収2年分くらいが消えてしまいます。さらに、地方で管理組合には入ってない家賃平均3万円程度のマンションが、大規模修繕を行った際には約6000万円かかっています。上記のパターンだと年間収入の約8年分ですね……。

とてもじゃないですが、フルローンで買ったら年収の○年分とか簡単には払えません。1棟物件を所有して長期で資産価値を維持しつつ運営するのは、難易度が相当高いだろうなというのは簡単に予測できます。また、修繕が充分でない築古1棟をフルローンで掴んでしまうのも危険です。

法的手段にもあらかじめ「備え」が必要です。個人や法人での1棟所有や自主管理、管理会社がルーズな対応などで、改正していなくて不備が多いと役に立たない場合があります。いざ法的手段をとろうとした際に、抜け道が多く相手に反撃されてしまうような内容が入っているからです。

今回は、法律事務所の先生方とも、やり取りをして対処をしてますが、やはり管理規約と内容精査の重要性はつくづく感じています。規模の大きい1棟は憧れますが、現実は厳しいですね。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、強制脱サラになった元サラリーマン大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
強制脱サラになった元サラリーマン大家

最終更新:5月20日(土)9時50分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

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