ここから本文です

「じっくりコツコツ」と進めていく投資法のメリットとは?

3月21日(火)7時20分配信 不動産投資の楽待

(写真© beeboys-Fotolia)
拡大写真
(写真© beeboys-Fotolia)
こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

■悲惨な未来を回避する

不動産投資で成功を目指すには、様々な手法があります。はっきり言って、どの手法をとっても成功というゴールにたどり着くことはできます。どの手法がダメだとか、良いとかを語ることは困難です。投資ですから、成功したら正解だという結果論になるだけです。

でも、同じ失敗をするにしても再起不能なほどに打ちのめされる大失敗なのか、リスタートが数年遅れるくらいの失敗なのか、そういう違いは投資手法によって選択が可能です。思いっきりレバレッジを効かせて、一気に○億円の資産規模にする場合には前者となることは想像に難くないでしょう。

今の時期なら、身の丈に合った小規模の物件からスタートしたほうが良いと私は考えています。これに関しては、もちろん賛否両論あります。なぜかと言えば、小規模の物件でコツコツと長年をかけて規模を拡大していくと、成功確率が高いからです。そして、失敗したとしても再起不能なほどの負債は発生しません。

■なぜ、成功確率が高いのか?

なぜ、身の丈に合った物件は成功確率が高いのでしょうか? それには、いろいろと複合的な理由があります。ただ、基本的な答えとしては、利益率が高くなるケースが多いからです。

高レバレッジを効かせる投資手法では、○億円規模の物件を複数買います。基本的にフルローンやオーバーローンです。この場合、頭金(自己資金)を入れないでも融資がおりる金融機関を探すことになります。すると、必然的に金利も高くなりがちです。

ところが、身の丈に合った規模の物件であれば1割~3割の頭金(自己資金)を求められても対応が可能であることも多いです。絶対額が低いですから。たとえ1割だったとしても、○億円の1割では○千万円です。

簡単に出せる金額ではありません。でも1500万円の物件の1割なら150万円です。頑張って貯金すれば、なんとかなりそうな金額です。これであれば、地銀や信用金庫などで低金利の融資を受けることも視野に入ってきます。

金利が4.5%と1.0%では、利益率が3.5%も変わってくるのですから大きな違いになってきます。たかが3.5%と思う方は、きちんとシミュレーションしてみてください。驚くほどの違いになります。

参考例として、1億円で金利が3.5%違うということは、35年ローンなら総額7000万円以上の違いになります。1年で200万円以上も利益に差がでるのです。利回り10%だとしたときの家賃収入1000万円に対して、2割のインパクトがあるということです。

また、指値(値引き交渉)が通った場合のインパクトも小規模な物件のほうが大きいです。1500万円から200万円の値引きが通ったら、13.3%OFFです。このくらいの値引きを大規模な物件で通すのは難しいでしょう。

でも、小規模な物件のほうが率として大きな指値を通しやすいです。絶対額が低いので、売主さんも「○百万円引いて決まるならいいか」と思えるのでしょう。このおかげで、率として考えた場合に利益率が高くなりやすいのです。

■突発的な事象にも対応しやすい

不動産投資で破綻する原因の多くは、手持ちのキャッシュを超える突発的な事故や修繕費用がかかってくることにあります。これが用意できないと悪循環に陥り、じわじわと破綻に向かっていくことになります。しかし、身の丈に合った物件の場合は、突発的な事象が起きたときの金額も小さいです。このおかげで、破綻まで至る確率が減ります。

不動産投資では、長期間をならしてみれば儲かっているのに、その一時期だけの突発的な支出に耐えられずに破綻することが多いです。○億円の大規模物件だと、それが数千万円単位になりかねません。小規模物件なら大きくても百万円単位です。これも成功率を高める要因となります。長期的にみたときに儲かる物件であるという前提条件は必須ですが……。

数年をかけて、物件価格が上がり続けた今、無理して大きな物件にチャレンジするよりは、コツコツとそんな投資をするのも楽しい投資ライフを送れると思います。

※上記は、楽待新聞の実践大家コラムニスト、埼玉サラリーマン大家さんが執筆したコラムです。文章、写真、画像、イラストおよびデータ等上記記事は、執筆者の責任において作成されています。
埼玉サラリーマン大家

最終更新:3月21日(火)7時20分

不動産投資の楽待

 

情報提供元(外部サイト)

不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

最新記事を毎日更新

実際に不動産投資を行っている投資家の
「失敗談」や「成功談」をはじめ、
不動産投資をするなら必ず抑えておきたい
ノウハウを記事にして毎日配信!

このカテゴリの前後のニュース

プレミアムセール開催中

不動産投資コラム(楽待)

ヘッドライン