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お得物件を取得する「4つの戦略」、不動産投資の成否を決める動き方とは?

3月19日(日)18時20分配信 不動産投資の楽待

(写真© kei907-Fotolia)
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こんにちは! 不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

3月に入り暖かい日も増えてきましたね。それと同時に花粉も! 春は大好きな季節ですが、花粉症の私には少々つらい季節でもあります。また、春は新しいことを学ぶ季節です。私の開催しているスクールも新しい生徒さんが毎月続々と増えています。

スクールに参加してくださった方には、浅井佐知子の「不動産投資コンサル」が無料で1回付いているのですが、その中で皆さん共通の悩みを持っていることに気が付きました。

その悩みというのは、
・お得な物件をどうやって探したらいいのか?
・融資先はどのように探したらいいのか?
―というものです。

皆さんも同じようなことで悩んでいませんか?

では、一つずつお答えしたいと思います。

■お得な物件をどうやって探したらいいのか?

最近は不動産投資ブームもあり、物件数が減っています。また利回りも低くなっていて魅力的な物件自体が少ない印象です。そんな中、お得な物件を探すにはどうしたらいいのでしょうか? 私が成功している投資家さんから聞いたいくつかの方法がお勧めです。

(1)楽待さんなどの検索サイトで、欲しい物件の条件を絞って毎日チェックする

毎日5分でいいので、できれば同じ時間に必ずチェックすることが重要です。元付業者さんはレインズに出す前に、まず楽待サイトに登録して、直の買主を探そうとします。なぜなら直でお客さんを見つけたほうが、仲介手数料が2倍もらえるからです。
・業者がアップしたばかりの物件
・以前から出ていたもので決まらないので価格の訂正を行なった物件
などが狙い目です。地道な作業ですがぜひ習慣化してください。

(2)不動産会社のメルマガを受け取る

収益物件専門の不動産会社はメルマガを出している会社が多いので、そういう会社のメルマガを受け取るのも良いと思います。ただし、ここでやらなくてはいけないのは「業者の評判」をチェックすることです。

案件が多い仲介業者は担当者にもよりますが、仕事がおろそかになる傾向があります。いろいろ質問したくてもなんとなく面倒がられる。対応が遅い。「うるさいことを言うなら決めてもらわなくてもいいよ」という態度が見える。こういう業者や担当者から物件を買うと、大抵あとでトラブルが発生します。投資仲間に評判を聞いてみたり、ネットで調べてみてください。

(3)不動産会社の担当者と仲良くなる

この方法が、良い物件を紹介してもらえる確率が一番高いです。担当者と深く付き合うのです。飲みに行くほど仲良くなれば、市場に出る前に良い物件を紹介してもらえますし、質問にも丁寧に答えてくれます。性格の合う担当者を選んでくださいね。そういう担当者と知り合う方法は、セミナーだったり紹介だったりします。

(4)銀行から紹介してもらう

不動産会社は売主さんから物件を預かると、融資をしてくれそうな銀行へ相談しに行きます。だから銀行は意外と情報を持っているのです。銀行としては融資ができるメリットがありますが、皆さんにとっても融資付き物件を紹介してもらえるので、一石二鳥です。

次の悩みで多いのは、その融資についてです。

■融資先はどのように探したらいいのか?

良い物件を紹介されても、ではどの銀行で借りられるの? という問題が残ります。融資先を探すのは非常に重要です。

融資先を決めるには二つのパターンがあります。
(1)不動産会社が融資先を紹介してくれるケース
(2)自分で探すケース

(1)不動産会社が融資先を紹介してくれるケース

このケースは、融資先がセットになっています。皆さんの属性(会社員か? 自営業か? 収入は?)によっては借りられない場合もありますが、当てはまる方はとっても楽です。審査も早く、ほぼフルローン、場合によってはオーバーローンで借りられます。ただし、金利が高いケースも多いです。シミュレーションをしっかりとして、その金利でも十分まわせると判断した場合のみ購入しましょう。

今の低金利の時期、本来であればわざわざ高金利の銀行で借りなくてもいいのです。不動産会社は審査も早く、融資期間も長く、場所もあまり問わない高金利の銀行を紹介するのが一番楽ですが、借りた後、大変な思いをするのは皆さんなのですから注意が必要です。

(2)自分で探すケース

自分で探すケースでも、自分で開拓する場合と紹介してもらう場合があります。できれば紹介してもらうのが良いと思います。銀行担当者や支店によって、融資の通りやすさが違うからです。すでに取引のある投資家さんから紹介してもらうのがスムーズに融資を引けるコツです。

もし、紹介してもらえる知り合いがいなくてもあきらめないでください。自分で開拓しましょう。例えば自宅近くの信金や地銀。住宅ローンを組んでいる場合はその銀行。会社の取引先など、意外と身近にあるものです。ただし、購入予定の物件もないのにただ訪問しても嫌がられてしまうので、気を付けてください。実際に検討している案件を相談しに行くことが大切です。

こう見ていくと、不動産投資の成否を決める物件も銀行も、いかに信頼できる担当者を紹介してもらえるかどうかがキモのようです。「紹介」というのはどの分野でも重要ですが、特に不動産投資には超重要ポイントになると思います。

その他の悩みとして多いのは、「本を読んだりセミナーに出たりすればするほど、どんな物件を選んでいいのかわからなくなった」というものです。

これは初心者の方に多い相談なのですが、不動産投資といっても、区分マンション1戸から始まり、中古の1棟アパート、マンション、新築の1棟アパート、マンション。場所も都心か地方か。土地から購入してたてるのがいいのか―などあまりにもいろいろなケースがあり、迷うのもしょうがないことなのです。

こういう場合は、とことん勉強してとことん迷わなければいけません。勉強して物件を探し、シミュレーションして、現地調査に行く。これを繰り返し続ける中で、必ず自分に合った投資法が見えてきます。誰もが一度は通る道なのです。迷ったら、「自分は不動産投資家として成功の階段を1歩上がっている!」と思ってくださいね。

以上、今回は不動産投資家共有の悩みについてお答えしました。
浅井 佐知子

最終更新:3月19日(日)18時20分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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