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土地勘のある都内の地元か、利回りが高い地方か……投資するならどっち?

3月19日(日)11時20分配信 不動産投資の楽待

(写真© beeboys-Fotolia)
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(写真© beeboys-Fotolia)
今回のご相談者は、東京都にお住まいの公務員、木元淳さんです。「夢を叶えるために本業以外からの収入も得たい」ということで、不動産投資の勉強をスタート! まだ20代の若さにも関わらず、自己資金200万円をもとに将来の資産構築に取り組んでいます。そして、できることなら不動産を地元で所有したいそうです。明確な目標をお持ちですが、一体どんな悩みがあるのでしょうか。

■はじめに

28歳の木元さんは、この若さで将来の資産構築を堅実に考えていらっしゃいます。「不動産を持つなら愛着のある地元で!」と希望されているのですが、なかなか地元には高利回りの物件情報が出てきません。土地勘のない地方への投資も、不安から二の足を踏んでいる状況です。利回りを追求すべきか、そのためにはどのように行動すればいいのか悩みはつきません。

■有利な物件情報はどのように手に入れるのか、その方法は?

石原
木元さんはお仕事をされながら不動産の勉強をされているそうですが、どのように学んでいるのですか?

木元
2年間の不動産投資スクールに通っています。もともと興味はありましたが、どこから手をつければよいのか不安でした。ずっと一人で勉強していると「やはり自分には向いてないのかな?」と自信を失いそうになります。同じ目的意識のある人たちと相談ができると励まされ、やる気も出てきます。

石原
モチベーションの維持には役立ちますよね。僕も交流会にはよく参加したものです。そのおかげで今も情報交換をする貴重な仲間ができました。

木元
まだスクールに通い始めて2カ月で日も浅いのですが、毎回のように顔を合わせている人と講義が終わったら食事に行きます。しかし、なにぶん素人同士が話すので「今こんな物件を考えているんだけど」「それいいのかな? 悪いのかな?」で会話が終わってしまうんです(苦笑)。

石原
それでも決して無駄な時間ではありませんよ。ところで利回りのよい物件がなかなか見つからず苦戦されているようですね。

木元
はい。私は生まれも育ちも大学も、ずっと東京です。できれば、よく知った地元で物件を所有したいと考えています。しかし、利回りのよい物件がなかなか見つからなくて苦戦しています。どんなによくても区分マンションで表面利回り10%を超えるくらい。どのような指標で物件を購入したらよいのでしょうか。

石原
ぜひとも1棟目は地元でやってみたいということですよね。

木元
知らない土地は怖いです。利回りはそれほど高くありませんが、地元で勝負するべきか? それとも石原さんが本でも書かれたように、高利回りを狙えるような地域を自分で開拓していくべきなのか迷っています。

石原
僕自身を振り返ると、自分で事業をやっていましたから会社員のように拘束されることはなく、比較的に時間を作ることが自由でした。それで、どんな辺鄙な場所でも、とりあえず現地を視察して業者を開拓していきました。しかし、それと同じようなことを木元さんのようなご職業の方では、せいぜい週末にしか足を運べませんよね?

ましてや1棟目で、時間をかければかけるだけ成功する率は上がると思いますが、その時間が限定的である以上、なかなか腰を上げるのが重いという事情もよく理解できます。地元で知り合いの方が経営されているような不動産屋のルートはあるのですか?

木元
いいえ。そのようなコネクションは皆無です。石原さんの本で紹介されていたようにインターネットで調べて、気になった物件を問い合わせて「購入を考えているのでお願いします」とお話するくらいです。あらたに自分で業者開拓するとなれば、やるべきことは何でしょうか。

石原
「開拓」といったら聞こえはいいですが、要は時間を割いて、どれだけ地元の業者さんに顔を覚えてもらうことができるかです。それには、いっしょに過ごす時間が長ければ長いほどいい。まずは「自分が何者なのか?」を理解していただくことに尽きます。

まず、地元でより質の高い物件と巡り会える確率を上げるには、その地元で営まれている小さな不動産屋に足を運ぶことです。あまりご経験はないかもしれませんが、それなら時間を作ることはできますよ。地元で何十年もやっている社長さんにお話を伺いに行くところからスタートされてもいいでしょうね。

木元
じつは最初のころ、駅前の商店街から外れた、古くて小さな不動産屋へ行き「物件を探しています」と名刺を置いていくことはやっていました。しかし、今のところ連絡がありません。

石原
やはり一見さんでは、すぐに連絡はこないと思います。ただし、そこに足を運ぶことによって、物件を得られる以外にも学べることは多くあります。彼らが不動産の仕事で何十年もご飯を食べてきた、業界ならではの機微に触れた裏話を聞くことができるかもしれません。

木元
どうやってアプローチすればいいのかでしょうか。

石原
名刺を渡すだけではなく、ラミネートで加工したプロフィールシートを置いていくなんて人もいますね(笑)。ご挨拶で「探しているけれど、なかなか見つかりません。自力でリフォームに挑戦したいのですが」と相談しながら仲良くなっていく方法もありますよ。とにかく足を運ぶことだと思います。

このような業者は、何十年もお付き合いのあるクライアントたち、つまり家主がたくさんいるわけです。その家主たちも高齢になってくれば相続の問題が発生します。もしくは相続に至る前に、「自分が目の黒いうちにこの物件を何とかしたい!」といった相談は、必ず業者のところへ最初に相談するものです。それが本当によい物件なら業者が買ってしまうとは思うのですが、投資家にチャンスがまわってくることも十分ありえます。

木元
たしかにそうですよね。

石原
僕も地方の業者さんと仲良くなったとき、「この家を50~60万円で買おうと思うが、もし100万円なら買うかね?」と打診されたことがありました。その物件の手直しに100万円ほどかかるかもしれませんが、市場に出せば何倍もの値段で売り買いが可能になります。家賃も6~7万円までとれるようなレベルまで上げるのも、やりようによっては可能です。

まだ商品の仕入れの手が掛かっていない状態のもの。たとえばリフォームする前や、残置物がいっぱいで「ここに人が住めるのかな?」というくらい手のかかる状態こそ、仕入れのチャンスでもあります。

木元
なるほど。とても勉強になります!

■対談を終えて……石原氏よりメッセージ

不動産は人生で最も高額な買い物の一つです。目の前の物件を買うべきか買わざるべきか、木元さんは確信が持てず、大いに悩んでいるご様子でした。

初めての物件ならなおさら決断は難しいものですが、安定した職につき力に満ちた28歳、能力もあり、単身者ゆえの身軽さがあり、目標とそれを為らしめるビジョンもあり、何より覚悟があれば挑戦しない理由は見当たらないのでは? と、背中をおさせて頂きました。応援しています!
石原 博光

最終更新:3月19日(日)11時20分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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