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リスクだらけのボロ物件投資家が警告!! 不動産投資で絶対してはいけない行為

2月27日(月)15時24分配信 不動産投資の楽待

(写真© sunabesyou-Fotolia)
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(写真© sunabesyou-Fotolia)
おばんです。ガラガラボロボロ物件投資家の広之内です。

私は「築古・地方都市・高利回り」という、不動産投資としてはリスクだらけの手法ですが、これは「30代~50代前半、年収500万円以下のサラリーマン」が「オリンピック前後までに」「まずは月収+10万円を借金の抵抗なく達成するための投資」と思っています。

ねらい・情勢・投資地域・エンドによって、投資の手法も変わっていくのです。私は基本、どの投資も否定はしませんし、どの投資にもリスクがあります。

ですから「リスクが少ないからという理由だけで投資手法を選ぶ」ことは絶対にしてはいけない行為です。

私は、都心マンション1室程度の投資金額で、激安1棟高利回り物件を手に入れています。しかし、この投資手法は「地方都市だから基本は人口減少している」「築古だから、修繕費も考えないといけない」というリスクを理解しないと危険です。これはお分かりいただけると思います。

では、激安1棟高利回り投資をやめて、都心マンション1室投資のほうがリスクは少ないのでしょうか? そう単純ではありません。

例えば、東京都23区でも豊島区では空室率は15%を超えていますし、都心の千代田区でも空室率は13%台です。一方、北海道の地方都市である帯広市などは空室率9%台です。(総務省「平成25年住宅・土地統計調査」(5年ごと実施)より)

つまり、リスクはどの投資手法にもあり、リスクを具体的に把握して投資しないといけないのです。私も「リスクゼロの物件を教えてください」と言われたことがありますが、このようなリスクない投資を目指す考えは「リスク少ないですよ!」という投資勧誘を鵜呑みすることにつながり、かえって危険です。

例えば、アパートの一括借り上げ保証制度を使った不動産投資があります。この一括借り上げによる不動産経営自体は、ビジネスパーソンや医師、弁護士など、本職が動かなくてはいけない忙しい方が一定の自己資金を余剰資金として活用する、または相続などで使用していない土地がある場合などに魅力的です。ただ、借り上げにある2つのリスクは理解して投資すべきです。

1つは、借り上げ家賃の変更です。良心的な家賃保証会社は借り上げ家賃変更期間が長めですが、中にはすぐに家賃変更が可能な契約もあります。家賃変更して収入が減ってしまい、借り入れを返済してしまうとキャッシュが残らなくなる可能性があります。30年の借り上げの中、家賃下落を加味してどれだけキャッシュが残るか、慎重にシミュレーションして投資すべきです。

もう1つが、借り上げ期間終了や借り上げ会社の倒産です。これも、信頼できる企業なら財務公開されているでしょうし、借り上げ期間の終了条件などがわかりやすく明記された契約書が用意されているのですが、資料を活用し、契約を熟知し、納得して投資すべきです。

つまり、一括借り上げ=リスクないとして投資するのではなく、一括借り上げも他の不動産投資同様、リスクを具体的に把握して投資すべきなのです。

■投資は、リスクを具体的に把握して行う

投資のリスクは具体的に把握すべきです。私の本拠地・北海道での例を挙げます。

北海道は2014年1月1日起算で、2万9000人以上の減少で人口減少数全国第1位です(総務省人口基本台帳)。だから「北海道はリスクあるからやめる」というのではなく、このリスクを踏まえたうえで投資を判断すべきなのです。

さらにリスクを具体的に整理します。

北海道は人口減少でも、北海道札幌市は人口増加が続き、特に社会増は1年間で9898人(0.51%)増え、社会増加数は全国の市で福岡市の1万447人に次いで多かったとされています。特に、転勤者の人気も高い中央区の増加率は1.46%です(日本経済新聞2014/6/25付)。

じゃあ「札幌市中央区に投資か」という方が多くなりそうですが、現実は皮肉です。さらに、リスクを具体的に把握するのです。

実は投資家が増えたせいか、中央区の空室率はなんと19%を記録し、札幌市区ワースト1です。こうした一方、札幌市のはずれにある清田区が空室率たった5%で、入居が非常に良かったりします。(総務省「平成25年住宅・土地統計調査」)

「北海道だからやめる」または「札幌市だからやる」こうした考えではいけないことを御理解いただけたのではないでしょうか。
 
このように、不動産投資には様々な観点から検証し「リスクを具体的に把握して投資する」ことが必要なのです。

今回はリスクの点に特化して書きましたので、まるで不動産投資をやめたほうがいいとお考えになる方もいるかもしれませんが、最大のリスクは「不動産投資をしないリスク」だと、私は考えています。

大切なのはなるべくリスクを避けて投資をしようとするのではなく「リスクを十分把握したうえで投資すべき」ということなのです。
広之内 友輝

最終更新:2月27日(月)15時24分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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