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不動産ミニバブルの崩壊迫る!! 高金利融資はまた、同じ悲劇を繰り返すのか?

1月30日(月)7時20分配信 不動産投資の楽待

(写真© cassis-Fotolia)
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(写真© cassis-Fotolia)
2016年12月5日付の週刊全国賃貸住宅新聞の一面トップニュースは、「自己破産する家主が増加 業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン」でした。

高属性の方(医者・外資系サラリーマン等)が、金融機関や不動産会社に勧められるがまま、高金利・フルローンで、地方築古大規模SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)一棟マンションを購入。空室が増え、キャッシュフローが大赤字で回らなくなり、かといって、抵当権を抹消する価格では売るに売れず、自己破産という内容でした。

地方SRCだと、積算価格(土地・建物)の評価が出易いので、融資も通り易く、且つ、フルローンも出易いのです。しかし、実質相場という面では、地方築古は今一で、抵当権価格では売るに売れないということです。

■借入の仕方でへたをこくと怪我をする!?

勿論、高金利でも、融資が早い、フルローン等融資額割合が高い、融資期間が長い等、融通がきくというメリットがある場合もあります。よほどの優良物件が割安で購入できる場合には、取り敢えず、物件を押さえて購入し、後で、金利引き下げ交渉、借換をするという手法もあり得ます。(確実ではありませんが)

売り急ぎ物件・相続絡み物件等、優良物件を割安価格で購入できればこそのフルローンですので、不良物件を割高価格で購入する場合のフルローンは、債務超過となってしまいます。

借入金は、鋏・包丁と一緒で、うまく使えば便利ですが、へたをこけば、怪我をします。
確かに、借入金には、

・金融機関が自分、物件をある程度第三的な目で見てくれる
・時間を買う発想でいい時期に高額の物件も購入対象にできる
・低金利で資金調達し高利回りで運用できる(イールドギャップ・レバレッジ)
・保険機能(団体信用生命保険)を活用できる、節税(所得税・住民税、相続税)ができる
・インフレに強い

などのメリットがあります。

しかし、地方築古大規模一棟SRCマンション等にあっては、悪質な金融機関・不動産会社とのトラブル・物件の瑕疵・事件事故(火災・自殺・他殺・その筋系等)・資金繰り破綻等、一発玉砕・再起不能・自己破産のリスクも孕んでいるのです。

また、金融機関・不動産会社の癒着も問題視されています。不動産会社の中には、いざとなれば、自己破産させて、担保に取った物件を手に入れ、転売させればいいくらいに考えている業者もいるのかも知れません。

悪質な金融機関・不動産会社では、借主(買主)の知らないうちに勝手に、「重要事項説明書」・「売買契約書」の金額等を偽造し、フルローン等の融資を通し易くしているところもあります。そして、いざ、トラブった場合には、偽造を借主(買主)のせいにし、融資ドタキャンを正当化したり、手付金不返還、違約金・仲介手数料を請求する輩もいます。充分に注意して下さい。(私もこのトラブルに巻き込まれています)

■高金利融資が起こした悲劇……個人投資家は消息不明に

思い起こせば、今から26年前の1990年平成バブルが崩壊する迄は、日本は右肩上がりの成長期でした。人口も増え、家賃・不動産価格も上がっていっていました。(その代わり、調達金利も高かったですが)

私は、今から30年前の1986年(28歳)から不動産経営を始めていますが、当時は、景気も良く高金利でした。又、慎重派の私は、生命保険会社から、全期間固定金利で資金調達していましたので、金利は高めでした。固定金利であるにもかかわらず、私は、他の金融機関からの借換え、新規融資受けも抱き合わせて、纏めて、金利引き下げを交渉し、実現させていきました。

ところが、1990年平成バブル崩壊。そのきっかけとなったのは、時期を逸して判断を誤った「不動産融資禁止令・貸し剥がし令」でした。

属性が良く、資金繰りが回る個人・企業は、何とか持ちこたえられましたが、そうではない個人・企業は、自己破産・倒産母さんとなり、消息不明になっていきました。家賃でローンを返せるか、他の収入(給料・事業等)で、補填できればともかく、無理な資金繰り計画で、短期の変動金利で借換えを繰り返し、いざとなれば、売ればいいやと安易な考えの場合、融資も受けられず、かといって、物件価格は大暴落し、抵当権も抹消できず、売るに売れなくなり、自己破産・倒産母さんとなっていったのです。

仮に、通常の不動産賃貸業はうまくいっていたとしても、他の高リスクの事業(転売、僻地・リゾート・海外・ホテル・小口分譲・ゴルフ会員権・絵画等)に手を出した個人・企業も、ほとんどが消えていきました。逆に言えば、生き延びた個人・企業は、不動産賃貸、仲介・建物管理・賃貸管理に徹していたところでした。

1990年平成バブル崩壊後、日本は不景気となり、低金利へとなっていきました。私は、不景気・低金利は長期化すると考え、低金利の変動金利に変更し、借入金元本をどんどん減らしていく戦法に切り替えました。

また、以前、自己居住用のマンションの融資は、社内融資・都市銀行から受けていたのですが、これらも、外資系のより低金利の融資に借換えました。社内融資だと退職時一括返済と、足枷をはめられるのを避けたかったこともあります。

2016年9月、私のところにある金融機関から借換の提案があり、借入金4億円のうち、比較的高金利のもの3億円分につき、より低金利に借り換えることができました。これにより、例月のキャッシュフローは、更に、51万円増えることとなりました。定期積立(30万円)も不要となり、これも合わせれば、81万円増となります。お陰様で、トータルでは、サラリーマンの手取りを完全に逆転することができました。

日本は、波の高低差はあれ、2000年のITバブル崩壊、2008年のリーマンショックと、ほぼ10年間隔で、バブル崩壊を繰り返しています。そして、2016年、アベノミクスミニミニバブル崩壊(?)のカウントダウンが始まろうとしているのかも知れません。同じ悲劇を繰り返さないために、対策を行ってほしいものです。

■不動産投資を行う上で最も重要なのは、出費を見越した資金繰り!!

過去を振り返って、最も重要なことは、余裕を持たせた資金繰りです。いくら、みかけの損益計算書上利益が出ていたり、資本金が厚くても、資金繰りが回らなければ、「黒字倒産」ということも起こりえます。

一番いいのは、家賃でローン・経費が賄えることですが、他の収入(給料・事業等)で補填するにせよ、無理のない資金繰り計画とすることです。そして、できれば、余裕を持たせておくことです。不動産経営には、修理費・家賃滞納、空室時の敷金返却・リフォーム費用・空室フリーレント時の家賃無し・家賃値下げ・広告費等、出費があるものです。この資金繰りさえ回せるようにしておけば、もし、物件価格が下がっても、持ちこたえることは可能です。
加藤 隆

最終更新:1月30日(月)7時20分

不動産投資の楽待

 

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不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

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