ここから本文です

利回り24%!“竹内かなと流”競売物件での稼ぎ方とは?

6月10日(水)18時20分配信 不動産投資の楽待

不動産投資の軍資金は、大学在学中にヤフオクで稼いだ2億円!
拡大写真
不動産投資の軍資金は、大学在学中にヤフオクで稼いだ2億円!
さまざまな事情から差し押さえられた物件。それらは「不動産競売」として購入することができる。その競売物件ばかりを狙い、不動産投資を行う投資家がいる。これまで購入した20軒の物件のうち、18軒を競売で購入し、現在24%の利回りをキープしている竹内かなとさんに、投資に向く競売物件の見つけ方について聞いた。

■最初に購入した物件は「失敗」?

竹内かなとさんは、大学在学中に仲間と2人でヤフオクを使って車やバイクのパーツ販売を行い、6年間で2億円を稼いだ経歴を持つ。その軍資金を元手に22歳で不動産投資を開始した。

「もともと、大学在学中から『自分は就職に向いていない』と思っていました。会社で働くことに馴染めそうになかったことから、就職活動をする気持ちも起きなくて。会社で働く以外の暮らし方を模索する中で、不動産投資に出会いました。

自分一人では資金を貯めるまでに時間がかかると判断し、仲の良かった同級生を誘うことに。元手がないので、まずは2人の共通の趣味だった車やバイクのパーツを購入し、ヤフオクへ出品しました。その結果、3年間で2億円近い売り上げが立ち、それを元手に不動産投資を始めたんです」

ヤフオクとはヤフーが提供するネットオークションサービス。オークション形式のため、落札で値段が吊り上り、想像以上の利益になることもある。そのヤフオクで貯めた資金を手にした竹内さんが目をつけたのは、競売物件だった。

「中古や新築物件と比べ、安いのが魅力でした。最初に購入したのは、開始価格が140万円という競売物件。築21年、4DKの一軒家というスペックです。ほかに入札者が少なく、270万円で購入できました」 しかし、落札した部屋の中に足を踏み入れたとたん、2人の顔は曇った。

「隣の家と壁を共有しているタイプの一軒家だったのですが、壁が薄すぎて隣家の生活音が筒抜け。また、DKタイプなので居間が極端に小さく、くつろげるスペースがなかったんです。極め付けは洗濯機置き場が1階にも関わらず干場は3階という生活動線の悪さでした」

「失敗」の二文字が頭をよぎりそうになったものの、竹内さんらは自ら内装に手を加えた。古くなっていた床にホームセンターで購入したクッションフロアを入れた。DKの壁紙は業者に張替え依頼し、計6万円の簡単な修繕だったが、なんとその結果、購入から2ヵ月後に370万円で売れたという。

実はこの物件、売りに出す前に一度不動産屋に見てもらったという。そのときの不動産屋は「正直賃貸では難しい。破格な家賃設定にしない限り、借り手は見つからないと思う」とお手上げ状態だったそうだ。

1軒目で成功をおさめた竹内さんは、現在までに200回以上の物件で入札を行った。その結果、20軒の物件を落札。落札できたのは1割未満だが「開始価格が安いと『高くなるだろうなあ』と思いながらも宝くじを買うような気持ちで入札する」とのこと。周囲の落札額に乗せられて高額で入札しないことも競売物件の購入では重要と言える。

また、何度も入札を繰り返しているうちに、「この物件は、激安な価格では落札できない」というカンが働くようになるそうだ。「競売での相場を覚えて、いい塩梅の金額で入札できるようになると無駄撃ちが減って効率が良くなる」と話してくれた。

■元所有者がそのまま住み続ける物件 利回りは33.3%!

現在、竹内さんの家賃収入は月82万円。同級生と2人で運営しているので、折半しても41万円が入る計算となる。

これまで購入した中で最も利回りが良かったのは、5軒目に購入した競売物件だ。

「築25年、3LDKの一軒家という物件で、約252万円で落札しました。この物件は少し特殊で、元所有者にそのまま貸し出しているのです」

競売に出ていた物件を購入した竹内さん。通常、この地点で物件を所有していた元入居者は退去しなければいけないが、竹内さんは「このまま賃貸として住み続けないか」と持ちかけたという。

元所有者にとっても慣れ親しんだ家に住み続けられるなら願ってもない話。また、競売にかけるほどお金に困っていることから、引っ越し資金や新しい物件にかかる初期費用をねん出するのも大変だ。家賃設定額は7万円。「このプランを提案したところ、相手も『いいんですか!?』と驚いていましたね」。

竹内さん側としても、そのまま住み続けてもらえるなら修繕費が一切かからない上、新しい入居者を探す時間や手間もかからずに済む。

「正直、そのまま住んでもらえなかったら、外壁から内装まで手を加えなければならない物件だったんです。こちらもそのまま住んでもらう方がありがたかった」と振り返る。

ただし、メリットばかりではない。差押えが起きた入居者を住ませる場合、金銭面で多少のトラブルが起きることは覚悟した方がいいそうだ。同物件でも、一度家賃の滞納が起きている。しかし、「それも1、2回程度。そもそもこの入居者さんの人となりがしっかりしているので、ずるずると滞納を伸ばすようなタイプではないんです」と話す。

競売に出した人をそのまま住ませる場合は、どんな人なのかを見極める必要性がありそうだ。

もちろん、いい物件ばかりではない。大変だったのは15軒目に購入した物件だ。

「約319万円で購入した、築23年の4LDKの一軒家です。購入後気づいたのですが、家が地盤沈下で傾いていました。さすがに人が住めるような状態じゃなかったので、床が水平になるように修繕を加えることに。

一緒に事業をしている同級生のお父さんがたまたま大工だったので、相談してみると引き受けてもらえることになりました。身内なので金額をふっかけられることもなく、良心的な価格で修繕をしてもらえたので、助かりましたね」

思わぬ出費だったが、修繕にかかった費用は床を水平に修正する工事費に10万円、曲がった排水の角度挑戦に数千円がかかっただけだったという。現在この物件は23.7%の利回りをキープしている。

■失敗しない競売物件の買い方は?

差押えの末、競売に出された物件となると、購入後に多少のトラブルに見舞われることもありそうだ。しかし、竹内さんは「基本的に、僕たちが購入した物件ではトラブルが起きたことはない」と話す。その秘密は、竹内さんの「買い方」にあるようだ。

通常の競売物件の買い方は、まずは不動産競売物件情報サイトを閲覧し、物件情報を集める。さらに詳細情報を知りたい場合は裁判所へ行き記録を見ることもできるそうだが、最近ではだいたいの情報をホームページで見られるようになっており、気に入った物件があればこちらの希望価格を入札するという流れ。つまり、家にいながらにして競売に参加することが可能なのだ。

ただ、竹内さんは必ず裁判所へ足を運ぶようにするそう。

「裁判所では、資料を作っている執行官と競売者のやり取り等を"伏せ字なし"で見ることができます。執行官の問いかけに対し、どれくらい丁寧に質問に答えているかなどをチェックすることで、『この人が元所有者なら大丈夫だろう』と推測することもできるんです」

それらのやり取りでは、執行官が「ここが傾いている」と書き込んでいることもあるという。「有益な情報が多いので、資料は一字一句逃さず読むようにしています」と話す。

また、原則として競売物件では落札する物件の室内を見ることはできない。物件の中で大きな破損があった場合でも保証外となる。そのため、購入前には必ず現地へ足を運び、近所に住む中年女性らに声をかけて聞き込み調査をするそうだ。

「元所有者の人となり」はもちろん、元所有者と交流が深かった人からは「室内はどのくらい汚れていたか」まで教えてもらえるそうだ。「おばちゃんは情報通ですから。これまでに『今、この物件にカタギじゃない雰囲気の人が住んでいるから、あんた買うなら気を付けなさいよ』と教えてもらえたこともありました」。

知り合いの大家さんが似たような物件を購入した際「誰の家買ったかわかっとんのか」と電話がかかってきたと耳にしたこともあったという。損得より先に、そういったトラブルに発展しそうな物件は避けたいものだ。

■購入するのは「築20年前後の奈良県内の一軒家」

24%の利回りをキープしている竹内さんは、購入する物件にこだわりもあった。購入する条件は次の通り。

1. 築年数の理想は20年
2. 一軒家
3. 奈良県の物件

それぞれの理由について伺った。

1. 築年数の理想は20年
築年数は、「平成に入ってからの物件が望ましい」という理由から約20年と考えているそうだ。「平成に建てられた物件だと、見た目も現代的で生活動線の設計も良いです。多少汚れていても、ホームセンターで購入したものを使い、自分でクリーニングすれば借り手が見つかりやすいです」と話す。

2. 一軒家
一軒家のみにこだわる理由は、「ファミリーが住めるから」だそう。特に子どもがまだ幼い家庭の場合、小学校や中学校に通い始めると、引っ越しを検討することがぐんと減る。「長く住んでもらうには、ファミリー向け物件が一番だと思います」と言う。

3. 奈良県の物件
竹内さんがこれまでに購入した20軒の物件は、いずれも奈良県内。その理由は「土地勘があるから」と話す。自分のテリトリー内だと「あのエリアでこのスペックだと借り手にどう映るか」ということまで分かるからだそうだ。

競売に参加する人が増えて加熱していると言われてしばらくたつが、現状はどうなっているのだろうか。竹内さんは「以前に比べると入札する人が増えたと思う」と話す。

竹内さんによると、競売にかかる前に任意売却の物件を取り合う状態になってきているのだとか。そのため、任意売却の物件を買った方がお得な場合も多いそうだ。

また、市場の不動産価格は高騰しているが、競売の価格の場合は少し勝手が違うという。「人気の物件はさらに人気が出るので高くなりますが、『不人気物件』は依然不人気のまま。そのため、そちらはそれほど加熱していない」そうだ。

今後については「物件のデザインで『ここに住みたい!」と選ばれる物件を貸したい」と竹内さん。「今までは、『家賃収入がほしい』『田舎に戸建ての貸家が少ないので供給したい』 という思いで不動産業をやってきましたが、田舎にも戸建ての貸家が増えてきた。ついに思っていた時代になってきたので、これからは、もう1つ上の満足度アップに貢献したい」と話してくれた。

多少のトラブルがつきものというイメージのある競売物件。しかし、きちんと見極めれば案外トラブルは未然に防げそうだ。中古物件と比較しても破格の値段で購入できるため、一度探してみると、検討エリアで思わぬ掘り出し物が見つかるかもしれない。

○プロフィール
竹内かなと
1983年奈良県生まれ 。学校での人間関係に疲れ果て、社会人になる事にも絶望を感じていた19歳当時、図書館で名著「金持ち父さん」を発見。

「貸家を手に入れたら、社会に出なくても毎日バイクでブラブラ出来るのでは!?」と、読んだその場で進路を「大家」に決定。相方のシマダくんを道連れにして、ヤフオクで軍資金を作って戸建大家に。現在も一緒に活動中。

著書に『働かずに年収333万円を手に入れて「幸せ」に』暮らそう!』がある。
ブログ:http://kanato3.com/
不動産投資の楽待 編集部

最終更新:6月3日(金)20時20分

不動産投資の楽待

 

情報提供元(外部サイト)

不動産投資の楽待

不動産投資の楽待

株式会社ファーストロジック

最新記事を毎日更新

実際に不動産投資を行っている投資家の
「失敗談」や「成功談」をはじめ、
不動産投資をするなら必ず抑えておきたい
ノウハウを記事にして毎日配信!

【あわせて読みたい】

このカテゴリの前後のニュース

不動産投資コラム(楽待)

ヘッドライン