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新築マンション購入時にかかる諸費用を徹底解説

3月19日(日)10時10分配信 投信1

新築マンションを購入するときには、購入金額の3%~5%程度の諸費用がかかってきます。新築マンションは1,000万円単位の商品になるので、諸費用だけで100万円以上かかることも少なくないです。そこで今回は、新築マンションにかかる諸費用の内訳だけでなく、金額や節約方法や支払いの流れなど、詳細を解説していきます。

新築マンション購入時にかかる諸費用は?

マンションまず、新築マンションを購入するときに、どんな諸費用がかかるのかを解説します。新築マンションは住宅ローンを組んで購入する人が多いです。そのため、今回は住宅ローンを組むという前提で、どんな諸費用がかかるかをお話します。具体的には以下の4つの諸費用がマンション購入時にかかる諸費用です。

 1.住宅ローン関係費用
 2.登記関係費用
 3.税金関係(固定資産税、不動産取得税)
 4.その他費用(修繕積立基金、管理費・修繕費前納分)
これらの諸費用額は、購入するマンションによっても、住宅ローンを組む金融機関によっても異なってきます。また、税金の優遇があるかどうかで金額は大きく変わりますので、金融機関選びや優遇措置などはしっかり把握しましょう。

 住宅ローン関係費用

住宅ローン関係でかかる費用は以下の通りです。

 5.事務手数料
 6.保証料
 7.契約印紙代
さきほどいったとおり、住宅ローン関係費用は、住宅ローンを組む金融機関によって金額は大きく異なります。費用の詳細に関しては後述しますが、住宅ローン関係の諸費用額は、最大で借入金額の2%以上は目安金額として計算しておきましょう。つまり、4,000万円の借入金額であれば、住宅ローン関係費用は80万円以上計算しておくということです。

事務手数料

事務手数料とは、金融機関に支払う「労務費」のようなものです。各金融機関が住宅ローンを取り次ぐための手続きをします。その手続きをするために、様々な出費があるので、それをまとめて事務手数料として請求するのです。

保証料

住宅ローン関係費用で最も高い金額が、この保証料になります。保証料とは、保証会社に支払う費用になります。保証会社とは、昔でいうところの「保証人」をしてくれる会社のことです。つまり、借入者が返済不能状態になったときに、保証会社が代わりに金融機関へ残債を返済するのです。そのため、保証会社には「リスク」があります。その「リスク」に対して支払う費用が保証料になります。この、保証料に関してはマンションの売却時に返還される費用です。たとえば、住宅ローン4,000万円を35年の借入期間で組み、保証料を80万円支払ったとします。

そして、借入から5年経過(ローン残存期間30年)した時点でマンションを売ったとします。あくまで、保証料の80万円は借入期間35年間を「保証」する事に対して支払っているので、残存期間30年分は返還してもらう必要があるのです。単純に計算すると1年で2.3万円の保証料(80万円÷35年)なので、残存期間30年であれば約69万円余剰分が出ます。そこから、銀行に支払う手数料差し引いた金額が、借入者に返還される金額です。

契約印紙代

住宅ローンを組むときは、金融機関と「金銭消費貸借契約」を結びます。この金銭消費貸借契約書は「印紙税」がかかる文書になっているのです。印紙税とは、経済取引関係の書類に対して課せられる税金で、一般的な書類は「領収書(全てではない)」などが挙げられます。その書類に金銭消費貸借契約書も該当しているということです。印紙税の金額※1は以下のように借入金額ごとに決まっています。ただし、平成28年11月現在の金額になりますので、時期によって変動する場合があります。

 ・借入金額500万円超~1千万円以下:印紙税1万円
 ・借入金額1千万円超~5千万円以下:印紙税2万円
 ・借入金額5千万円超~1億円以下:印紙税6万円
印紙税の納税方法は印紙を金銭消費貸借契約に貼付して、割り印をすることで納税したと見なされます。印紙に関しては金融機関が用意してくれることが多く、印紙の代金を後から諸費用として請求されるという流れになります。

※1 印紙税額一覧
https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran.pdf

 登記関係費用

登記関係でかかる費用は以下の通りです。

 8.登録免許税
 9.司法書士報酬
登記関係費用は、購入する不動産によって金額が異なってきます。また、良く勘違いされがちな部分ですが、登記自体は司法書士の資格を持っていない人でも出来ます。ただし、手続きがあまりに煩雑で複雑なため、基本的には司法書士に登記を依頼することが多いのです。

また、新築マンション購入における「登記関係費用」は、金融機関も関係してきます。そのため、金融機関は司法書士に依頼することを前提としているので、「2.司法書士報酬」の費用はかかるものと思っておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産を登記したり抵当権を登記したりする際にかかる税金です。新築マンション購入時における登録免許税は「所有権保存(移転)登記」と「抵当権設定登記」の2種類の登記になります。

まず、「所有権移転(保存)登記」ですが、新築マンションは表題部のみ売主の不動産会社が登記をします。表題部とは簡単にいうと「マンション全体」ということです。その後、部屋ごとに所有権保存登記をして、購入者の名義で登記しなおします。登記をすることで、晴れて公的に「所有権」を持つことになるのです。

所有権保存登記の際にかかる登録免許税は、「評価額×0.15%」で計算されます。ただし、この税金に関しても軽減措置などがあります。そのため、印紙税と同様、時期によって変動しますので、詳細は国税庁ホームページ※2をご覧ください。

もう一つの「抵当権設定登記」は、前項の住宅ローンと密接な関係があります。そもそも、抵当権とは、金融機関が不動産に設定する権利のことです。金融機関が不動産に抵当権を設定することによって、借入者がローンを滞納したときに不動産を売却する権利を得られるのです。その売却益を住宅ローン残債に充てるというワケです。

つまり、簡単にいうと抵当権とは不動産の担保設定のことです。この抵当権設定にかかる登録免許税も、基本的にはマンションの購入者が支払います。税率は「不動産価額×0.1%」です。

また、今回出てきている「不動産価額」は、国が定める「固定資産税評価額」を参考にして算出されます。さらに、上述した税率は軽減を受けた後の税率ですが、軽減を受けるためには床面積50㎡以上などの諸条件があります。

※2 国税庁ホームページ 登録免許税
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

司法書士報酬

さきほどいったように、登記関係の手続きは司法書士が行います。その司法書士に支払う費用が、司法書士報酬になります。司法書士に関しては、基本的に不動産会社が指定した司法書士に依頼することになります。

つまり、「知り合いの司法書士に依頼したい」や、「司法書士の資格を持っているので自分で登記をしたい」は無理ということです。司法書士報酬の金額は司法書士事務所によって異なりますが、目安金額は5万円前後と思っておきましょう。この司法書士報酬と前項の「登録免許税」を合わせて、登記関係費用といいます。

 その他 税金関係

上述した「住宅ローン関係費用」と「登記関係費用」が新築マンション購入時の、基本的な諸費用になります。しかし、上述した項目以外にもかかる税金があるのです。新築マンション購入時にかかる税金をまとめると以下の項目になります。

 10.金融機関と結ぶ金銭消費貸借契約書の印紙税(上述)
 11.登記の際の登録免許税(上述)
 12.不動産会社と結ぶ売買契約書の印紙税
 13.固定資産税精算分
 14.不動産取得税
1,2の印紙税、登録免許税については上述した通りです。次項以降で3,4,5の税金について解説していきます。

不動産会社と結ぶ売買契約書の印紙税

さきほど話した金融機関と結ぶ金銭消費貸借契約書以外に、不動産会社と結ぶ売買契約書にも印紙税がかかります。金額は上述した通りです。金銭消費貸借契約書は「借入額」でしたが、売買契約書は「物件価格(税抜き)」になります。売買契約書の印紙税負担は、不動産会社によって異なります。全額購入者が負担する場合もありますし、購入者と不動産会社で折半する場合もあります。

固定資産税精算分

不動産は建築が終わっている(竣工)と、固定資産税という税金がかかってきます。この税金は、マンションを含む全ての不動産所有者にかかってくる税金です。固定資産税は、その年の1月1日の所有者に対して1年分の固定資産税の請求がきます。たとえば、不動産会社Aが分譲する2013年11月に竣工したマンションを購入して、2014年7月1日に引渡を受けたとします。2014年1月時点の所有者は不動産会社Aになっているので、2014年分の固定資産税は不動産会社Aに請求がいきます。

仮に、自分が購入した部屋の固定資産税が年間20万円だったとします。そのとき、不動産会社Aは2014年1月1日~12月末日までの固定資産税20万円を、既に納税しているのです。しかし、実際には7月1日以降は不動産会社Aではなく、購入者の所有になります。つまり、購入者は2014年7月1日~12月末日までの固定資産税を、不動産会社Aに支払わなければいけないということです。そのため、今回のケースでいうと20万円の半分(半年分のため)の10万円を、不動産会社に諸費用として支払うことになります。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得したときにかかる税金になります。税率は「固定資産税評価額×4%」です。不動産取得税は、マンション取得後6ヶ月~1年半くらいの間に、各都道府県から「納税通知書」が届くことで金額が分かります。また、不動産取得税は地方税になるので、各自治体によって納期などが異なります。東京都の不動産取得税については、東京都主税局ホームページ※3をご覧ください。

※3 東京都主税局 不動産取得税
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html

 その他費用

上述した諸費用以外にも、マンションによっては以下の項目が諸費用として請求される場合があります。

 15.修繕維持積立基金
 16.管理費・修繕積立金前納分
マンションにかかる金額に関しては、そのマンションの修繕計画やランニングコストの徴収方法によって異なります。そのため、詳細は不動産会社にヒアリングをする必要があります。

修繕維持積立基金

修繕維持積立基金とは、毎月支払う修繕積立金の基になる費用です。どのマンションも20年~30年スパンで長期修繕計画を策定しています。その長期修繕計画は、「○年周期で○○という項目を修繕する」というように、細かい修繕計画が決まっているのです。

その計画に応じて修繕金が設定されますが、毎月徴収する修繕積立金だけでは賄えない場合が多いです。そのときに、修繕維持積立基金という費用を設定します。大体15万円~30万円程度に設定して、諸費用で徴収した後はマンションの管理組合に預け入れます。マンションの管理組合に預け入れた後は、そのマンションの修繕金として運用されます。

管理費、修繕積立金前納分

マンションによってルールが異なりますが、最初の1~2か月分のランニングコストを前もって支払うことが多いです。厳密にいうと、管理費や修繕積立金以外の、駐輪場代や駐車場代も前納します。諸費用として前納しておけば、一定期間はランニングコストなしの期間があります。これは諸費用というよりも「前払いしておく費用」という感覚です。

諸費用を支払う流れ

つづいて、上述した諸費用を支払う流れについてお話します。各諸費用は数十万円単位でかかってきますので、「いつ」「何の項目の諸費用」が「いくらくらい」かかるかは認識しておきましょう。まず、新築物件を購入する流れは以下の通りです。

 1.物件探し
 2.住宅ローンの仮審査
 3.マンションの購入申込
 4.マンションの売買契約の締結
 5.住宅ローンの金銭消費貸借契約の締結
 6.マンションの引渡
 「1.物件探し」~「4.売買契約書の締結」まで

上記「1.物件探し」~「4.売買契約書の締結」の間に支払う諸費用は、「売買契約書の印紙税」のみになります。そのため、金額にしたら2万円~6万円程度用意しておけば問題ありません。印紙自体を購入者の方で用意することもありますし、不動産会社が用意して後から請求される場合もあります。

 「5.住宅ローンの金銭消費貸借契約の締結」時

上記「5.住宅ローンの金銭消費貸借契約の締結」までに支払う諸費用は、「金銭消費貸借契約書の印紙税」のみです。こちらは、さきほどいった通り、金融機関が印紙を用意して後から請求される場合が多いです。

 「6.マンションの引渡」時

上記「6.マンションの引渡」時に請求される費用は、「住宅ローン関係費用(印紙税除く)」「登記関係費用」「その他費用(修繕維持積立基金など)」「固定資産税精算分」になります。つまり、新築マンション購入時にかかる、ほとんどの諸費用はマンションの引渡時に支払うということです。これらの諸費用は、基本的に全て不動産会社に支払います。金融機関への事務手数料や保証料も含めて、全て不動産会社が取り次いでいるからです。

そのため、住宅ローン関係は金融機関で司法書士報酬は司法書士事務所へ・・・などの煩わしい手続きはありません。基本的な流れは引渡の1ヵ月ほどまでに、不動会社から案内が送られてくることが多いです。その案内に振込口座や振込金額が記載されていて、マンションの引渡前までに入金するという流れです。その諸費用を支払わないとマンションの引渡が受けられないので、十分注意しましょう。

 「6.マンションの引渡」以降

マンションの引渡後には、「不動産取得税」がかかってきます。さきほどいったように、不動産の引渡を受けてから、半年~1年半後くらいに納税通知書が届きます。金額としては数十万円の高い金額になることもあるので、費用の準備は忘れずにしておきましょう。

 諸費用の流れのまとめ

上述した諸費用を支払うタイミングを以下にまとめます。

 7.物件探し:なし
 8.住宅ローンの仮審査:なし
 9.マンションの購入申込:なし
 10.マンションの売買契約の締結:売買契約書の印紙代
 11.住宅ローンの金銭消費貸借契約の締結:金銭消費貸借契約の印紙代
 12.マンションの引渡:印紙代と不動産取得税以外すべて
 13.マンションの引渡後:不動産取得税

諸費用の節約と値引きについて

上述した通り、諸費用は場合によっては物件価格の3%~5%かかってくるので、4,000万円の物件であれば120万円以上の金額がかかってきます。そのため、少しでも節約したく、値引きできる箇所に関しては値引きたいのが心情です。結論からいうと、節約できる項目は「住宅ローン関係費用」と「税金関係」のみで、値引きは不動産会社との交渉になります。

 諸費用の節約について

諸費用を節約したければ、まず住宅ローンをどこで組むかを慎重に考えることです。金融機関によって金利はもちろん違いますが、「手数料」「保証料」も異なります。しかも、借入金額によっては数十万円違うことも少なくないので、金利だけではなく諸費用額にも注目して金融機関は選びましょう。

 金融機関によって異なる金額

金融機関によって大きく差が出るのは「保証料」です。一番保証料が高い金融機関だと「借入金額×2.16%」という金融機関もあります。つまり、4,000万円借入したら86.4万円の保証料がかかるということです。

一方、ネット銀行などを中心に「保証料0円」と設定している金融機関も増えています。もちろん、保証料0円は金融機関が保証料を負担しているのであって、「保証会社に保証されていない」ということではありません。保証料0円と保証料2.16%では、借入額によっては100万円以上の差が出てきます。つまり、金融機関によっては100万円以上、諸費用を節約できるということです。

ただし、保証料だけでなく「手数料」にも注目しないといけません。金融機関によって手数料は「3~5万円」程度の金融機関もあれば、「一律30万円」や「借入額×2.16%」と設定している金融機関もあります。傾向としては保証料が安いほど、手数料は高くなることが多いです。たとえば、以下のような組み合わせで住宅ローン関係の諸費用が計算されます。

 1.保証料0円、手数料2.16%
 2.保証料2.16%、手数料32,400円
 3.保証料0円、手数料一律30万円
この金額は金融機関や時期によっても異なるので、慎重に選びましょう。諸費用が安ければ多少金利が高くても、トータルで支払う金額はお得になるケースもあります。金利と諸費用をどちらも見ながら住宅ローンを選べば、諸費用の節約につながります。

 税金の優遇が受けられるか

つづいて、諸費用(税金)を節約する方法は、優遇措置を受けられるかどうかです。税金については印紙税、登録免許税、不動産取得税がありますが、それぞれ優遇措置があります。印紙税については「平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成されるもの」に関しては軽減があります。本記事で記載している税率は軽減後の税率です。

登録免許税は「自己の居住の用に供する家屋について、その家屋を新築・取得した場合における所有権の保存・移転登記又はその家屋の取得資金の貸付け等を受けた場合における抵当権の設定登記に係る登録免許税については、平成29年3月31日まで」となっています。

さいごに不動産取得税ですが、「床面積50㎡以上」のマンションは評価額から1,200万円の控除が受けられます。たとえば、不動産評価額が1,000万円のマンションの不動産取得税は40万円(1,000万円×4%)となるので、非常に高額です。

しかし、床面積が50㎡以上であれば不動産評価額1,000万円が全て控除(1,000万円-1,200万円)されるので、不動産取得税はかかりません。そのため、50㎡を境に不動産取得税額は大きく変わるのです。注意点は、50㎡という面積は「登記面積」で見られるという点です。

マンションを購入するときは、図面集や価格表に記載されている㎡数を基に取引をします。しかし、登記される面積は図面集に記載されている面積とは異なるのです。図面集記載の面積は壁芯(壁の一部も面積に含まれる)ですが、登記面積は内法(壁の面積は含まれない)のです。

そのため、図面集記載の面積より3~5㎡ほど減少して登記されます。とくに、52~53㎡ほどのマンションは要注意です。登記面積は引渡後でしか分からないので、不動産取得税の軽減が受けられるか分からないです。逆に50㎡と54㎡で迷っている人は、不動産取得税の軽減措置も加味して選びましょう。不動産取得税を節約できれば、結果的に54㎡のマンションを購入した方がお得になることもあります。ただ、税金関係は時期によって変動するので、詳細は国税庁及び財務省のホームページ※4で確認ください。

※4 国税庁、財務省ホームページ

 ・印紙税の軽減 https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm
 ・登録免許税の軽減 http://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/property/160.htm
 ・不動産取得税の軽減 https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/04.html
 諸費用の値引きについて

結論から言うと、諸費用の値引きは基本できません。値引きするとしたら、不動産会社との交渉になります。つまり、不動産会社に諸費用を支払ってもらうということです。まず、金融機関は保証料や手数料の値引きはしません。また、当然ながら税金関係を値引くことができません。

そのため、諸費用を値引く事は実質不可能なのです。もし値引くとしたら、不動産会社が物件を売却するときに値引きを提示したときです。「物件価格を50万円値引くのでご検討いかがですか?」のように交渉されたら、「その50万円を諸費用値引きにしてください」と交渉します。その方法くらいしか諸費用を値引く方法はありません。

まとめ

新築マンションを購入するときの諸費用は、意外と高額になります。その内訳や支払うタイミングを事前に知っておかないと、マンションの予算にも影響してしまいます。また、税金関係も含め諸費用は節約できる項目もあるので、特に金融機関選びは諸費用にも注目して選んでみましょう。

※2016年11月執筆。記載した税金などは時期によって変動する場合があります。詳細は税務署もしくは国税庁ホームページをご覧ください。
マンションサプリ

最終更新:3月19日(日)10時10分

投信1

 

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