中古の2割安!? 住宅ローン滞納者続出で急増する「任意売却物件」の意外な落とし穴

　景気低迷が長引き、住宅ローンの滞納者が続出。結果、競売前に任意売却される物件も増えている。「夏のボーナスカットの影響でローンの滞納に追い込まれた人が任意売却を行う可能性が高く、物件数は冬以降さらに増える」（任意売却専門業者エイミックスの貝阿彌佳則社長）という。競売物件数は月7000件程度と市場に流通する物件の1割ほどだが、任意売却物件はそれよりも多いとみられる。従来は専門業者での取り扱いが中心だったが、最近では個人向けの仲介業者が扱うケースも増え、ウェブや店頭などで情報を得やすくなってきた。

急増する住宅ローンの滞納者競売前の駆け込み売りが増加中

　任意売却物件とは、住宅ローンや税金などの支払いが困難になった所有者が、債務を返済する目的で売る物件のこと。中古物件と同様に不動産仲介業者を通じて売られることが多い。ただ、中古物件の売買と異なり、ローンの貸し主である銀行などの債権者と売り主が相談して価格を決める必要がある。価格交渉はできない場合がほとんどだ。

■競売の増加と同様、任意売却も増えている

　任意売却物件のメリットは、なんといってもその安さ。「同条件の中古価格の8割程度になる場合が多い」（全国で任意売却を手がけるワコー・コーポレーションの牧山烝治社長）という。

　また、競売と違って物件受け渡し時の問題が少ないのも特徴。競売では残留物があったり、居座られたりするケースも見受けられるが、任意売却物件ではそういったトラブルは少ないという。一般的な中古物件を買う場合と同様、購入前に内覧できる点も魅力だ。中古向けのローンも利用できる。

　一方、デメリットもある。頭に入れておきたいのは、物件に欠陥などがあった場合（瑕疵）の保証が付かないこと。売り主はローンの返済などが困難になった状態のため、仮に物件に不具合が見つかっても、保証をする資金力がない。これは競売物件と同様だ。

　ただ、一般的な中古物件を買う場合でも、個人が売り主なら瑕疵が保証されるのは購入後2カ月程度と短い。任意売却物件は瑕疵の保証が付かず、競売物件よりやや価格が高いものの、購入後の受け渡しがスムーズにできるなど競売に比べて有利な点は多い。

　一方、仲介業者選びには注意が必要。取扱業者が増えるに従って経験のない業者が乱立。トラブルが増加しているという。債権者との交渉がうまくいかず契約が成立しなかったり、マンションの管理費などが未清算なことに気づかず、購入後買い主に請求が来たりするなど思わぬ落とし穴がある。「債務整理や債権者との交渉には経験が必要」（不動産コンサルタントの平野雅之氏）なので、業者を選ぶ際は過去の実績などを問い合わせてみるべきだ。

　任意売却物件は、一般的な中古に比べて安く買える可能性が高く、債務の処理さえ正しく行われていれば、手間は中古とさほど変わらない。数は多くないが、運よく条件に合った物件が見つかれば購入を考えてもいいだろう。

物件情報は専門業者のサイトで探す

　任意売却物件を見つける近道は、任意売却に詳しい仲介業者を探すこと。仲介業者のなかには、任意売却物件を専門に扱う業者もある。また、不動産オークションを行うマザーズオークションにも任意売却物件専用ページがあり、このサイトで任意売却物件を取り扱う仲介業者を見つけるのも手だ。

●専門会社を活用

●オークションでも販売

（文/森岡大地＝日経トレンディ）

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